Fabián García Medrano, experto de la consultora inmobiliaria Tinsa, explica que la superficie promedio de las viviendas nuevas que se vendieron en Santiago en 2016 fue de 67,01 m², pero al analizar los datos de 34 comunas de la capital, se observa que siete de ellas tienen un promedio menor a los 50 m² (ver infografía). Lidera la lista Estación Central (39,6 m²), le sigue Independencia (43,6 m²), Santiago (44,5 m²), y en cuarto lugar está Quinta Normal (46,3 m²).

La mayores superficies promedio, sobre 99 m², están en Huechuraba, Peñalolén, Buin, Colina, Lo Barnechea y Vitacura.

“La densificación de la ciudad es un fenómeno natural, las mejores localizaciones siempre serán más apreciadas que las que están en zonas periféricas. Pero el Gran Santiago presenta algunas particularidades que lo hacen un caso especial y dan estructura sólida a este fenómeno”, dice García, como que la comuna de Santiago es el principal destino de viaje con motivo de trabajo.

Según Tinsa, el año pasado, en la Región Metropolitana, de las 34.841 viviendas nuevas que se vendieron –casas y departamentos- el 58% tenía entre uno y dos dormitorios.

Crecimiento urbano

Uno de los efectos negativos de la densificación son las construcciones que se transformarán en guetos verticales, como denunció el intendente de la Región Metropolitana, Claudio Orrego.
“Ése es un riesgo real y es imperativo que los planes reguladores resguarden que las densidades no se disparen excesivamente. Ahora, la solución no pasa por congelar, pasa por regular adecuadamente. Hoy vemos cierta bipolaridad en esta materia. Zonas donde no se puede construir o áreas donde no hay límite alguno”, advierte Slaven Razmilic, investigador del Centro de Estudios Públicos (CEP).

Razmilic junto a Raphael Bergoeing, publicaron este año el estudio Desarrollo urbano de Santiago: perspectivas y lecciones, donde abordaron las razones del patrón de crecimiento residencial y la densificación en la ciudad. Entre los factores figuran la reducción en el tamaño de los hogares y el aumento de la participación laboral femenina.

El estudio dice que los hogares unipersonales, que pasaron del 7% durante los años 90 al 15% en la actualidad, constituirían un aporte relevante a la mayor demanda residencial en zonas ya consolidadas de la ciudad, así como el descenso en el número de hijos. “A mayor proporción de este tipo de hogares, mayor demanda por viviendas pequeñas en áreas consolidadas”, señala Razmilic.

Comunas centrales

Las comunas con hogares más pequeños son Santiago, Providencia, Ñuñoa y Quinta Normal, todas comunas centrales. En cambio las comunas donde las familias son más grandes es en La Pintana, Lo Barnechea, Peñalolén, Huechuraba y La Reina, es decir, todas periféricas, dice el investigador.
Razmilic agrega que el factor demográfico estaba dentro de los análisis que podrían incentivar este reciclaje urbano, no así el eventual impacto que podría tener una mayor participación laboral femenina.

La investigación indica que a mayor número de integrantes en el hogar que trabajan, mayor es el interés por reducir los tiempos de traslado. De hecho, el alza de la participación laboral femenina en Chile, y en particular en la Región Metropolitana, se explica por un aumento de las mujeres que viven en pareja.

“Al menos desde 1990 hasta 2003, mientras la participación laboral de solteras osciló entre 45% y 50%, la de las mujeres en pareja aumentó 15 puntos porcentuales” dice el estudio.

Para el caso de Santiago, explica Razmilic, los datos de la Casen 2015 muestran que los tiempos de viaje al trabajo siempre son más breves para las mujeres que para los hombres, salvo al comparar mujeres y hombres solteros. Además, los tiempos de viaje de cada integrante de la pareja siempre son menores cuando el otro integrante también trabaja.

¿Seguirá en alza esta tendencia? “Lo más probables que sí. En Chile la participación laboral femenina está todavía por debajo de la media de la Ocde y ciertamente por debajo de los países de ingreso más alto dentro de este grupo”, señala el experto del CEP.