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También los datos de Tinsa corroboran dicho estudio: en 2016 la superficie construida era de 61,6 m2, hoy alcanza los 56,98 metros cuadrados.

Cada vez se achican más los tamaños de los departamentos. Los datos aportados por la consultora GFK Chile -sobre la base a un levantamiento propio de información- evidencian que varias comunas de la Región Metropolitana redujeron sus metros cuadrados construidos. Entre ellas, Santiago, Independencia, La Cisterna, y Ñuñoa.

«Esto es lo mismo que sucede con emblemáticos chocolates que por décadas han costado $100. En vez de subir su precio, lo que hacían los fabricantes era hacerlo más chico para mantener su valor. Eso está ocurriendo con los departamentos. Hay varios factores que están incidiendo en que los precios en términos de UF metro cuadrado suban. Entre ellos, cocases de suelo, muchos impuestos y cambios normativos que hacen que el inmobiliario traspase al cliente final el alza que tiene en los costos de construcción, ya sea mano de obra o materiales», sintetiza su gerente de estudios territoriales, Javier Varleta.

Concuerda Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos de la UC: «Aumentó el costo del suelo y el costo de los materiales. Las empresas inmobiliarias se dan cuenta de que no pueden infinitamente subir los precios de las viviendas. Por eso es que ellos optan por achicar el tamaño de la vivienda, y mantener relativamente estable los precios. Es mucho más rentable un departamento más chico que un departamento más grande. Es parte del negocio inmobiliario. Una forma de no incrementar el precio de las viviendas es achicar el departamento», fundamenta.

Paola Figueroa, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, agrega que sus datos también expresan esta baja «El tamaño de superficie de los departamentos es de 56,98 metros cuadrados en el Gran Santiago: en 2016 era de 61,6 m2. Este fenómeno responde a la creciente demanda de las personas por vivir dentro de la zona urbana de Santiago, sobre todo en comunas con mayor conectividad, donde se accede a estaciones de Metro, y áreas de servicios. Los terrenos han ido subiendo su valor con los años, producto de esta demanda. Por ello es que se desarrollan viviendas en menores superficies con el fin de ofrecer un precio más asequible».

Fuentes suma factores demográficos: el tamaño de los hogares se redujo, y eso es porque disminuyó la tasa de natalidad. «Las familias tienen menos hijos. Hace unos 15 años el tamaño promedio del hogar era de cuatro personas: hoy la cifra es de 3,1».

También hay circunstancias sociales. Antes, por ejemplo, las viviendas se arrendaban o vendían a las familias con hijos. Pero hoy hay muchas personas que salen de su casa no necesariamente cuando se casan, sino que cuando se independizan económicamente. «Hay muchos departamentos que son para personas solteras: no necesariamente familias. Es parte del fenómeno que ellos observan. Por eso es que generan un producto inmobiliario para ese tipo de cliente», añade.

«La modalidad del departamento se ha hecho cada vez más común. Antes era todo al revés: se vendían más casas que departamentos. Hoy se venden 70% departamentos, y 30% casas. Una parte importante de los departamentos están en zonas centrales», cuenta el analista de la UC.

Planos reguladores

Varleta señala que en los últimos años algunas comunas modificaron sus planes reguladores, lo que también incide en el tamaño de las viviendas. «Santiago Centro hace un par de años tuvo un cambio normativo que posibilitó que algunas zonas se puedan construir tipologías más pequeñas. En el sector de Franklin, por ejemplo, la superficie construida de los departamentos es mucho más chica».

«Pero también hay cambios normativos que dicen lo contrario. En 2005 en Las Condes se estableció que no se pueden hacer departamentos de reducida superficie. Hay normativas que establecen que tienen que ir equis habitante por metro cuadrado», puntualiza.

Tipos de viviendas

¿Qué tipos de unida des se pueden encontrar en superficies de 40 a 49 metros cuadrados? «En este rango de superficie podemos encontrar tipologías entre un dormitorio y un baño y dos dormitorios y dos baños en 27 de las 39 comunas del Gran Santiago. Existen casos en los que podemos encontrar departamentos de 3D-18 y hasta 3D-20 presentes en comunas de la zona poniente de la ciudad, especialmente en Independencia, Quinta Normal, Carrillos y Conchalí», responde Figueroa. El precio promedio para unidades de estas características en Santiago es de 3.317 UF.

En el caso de Las Condes, que cuenta con departamentos más grandes, también se encuentran unidades tipo estudio, de 10-10, y hasta 20-28. «Los valores promedio van entre 4.850 UF hasta 5.737 UF, ubicados en avenidas principales con buena conexión a transporte».