El 2022 fue sin duda uno de los años más complejos para el mercado inmobiliario, con una baja en la venta de viviendas nuevas que, según cifras de Colliers, llegó a un -40%, un escenario incluso más bajo que en plena pandemia. A esto se sumaron la alta inflación, que empujó agresivamente el valor de la UF afectando directamente los créditos hipotecarios, y las consecuencias negativas de la guerra en Ucrania en la cadena de suministro de materiales de construcción.
 
Este contexto llevó a que los distintos actores de la industria realizaran diversos ajustes para lograr sobrellevarlo desde la construcción, la oferta y también el financiamiento, considerando que para los primeros meses de este año se espera una tónica similar al último trimestre de 2022.
 
‘Se espera un año que vaya de menos a más, con un primer semestre peor que el año anterior y un segundo semestre con resultados positivos’, asegura Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina.’Este año seguirá siendo muy difícil para la industria, especialmente afectados por las tasas hipotecarias y altas tasas de financiamiento inmobiliario, alta tasa de inflación, una banca con mayores restricciones de crédito y un nivel de expectativas de clientes en rangos muy bajos’, añade, pero hace hincapié en que no todas son malas noticias: se espera una baja en los costos de construcción, impulsada por la baja del dólar y los fletes marítimos.
 
Un pronóstico compartido por Felipe García, director de Tinsa para Latinoamérica Sur, quien explica que ‘esta recuperación la vemos en línea con el control paulatino de la inflación, que dará cierto respiro al alza importante que ha tenido la UF durante el último tiempo y que ha impactado directamente en los dividendos mensuales’. Si bien el control de la inflación podría incidir en la mejora de las tasas hipotecarias, dice, el alza de estas ha sido principalmente producto del deterioro del mercado de capitales.
 
De todas formas, para Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers, las perspectivas de crecimiento del sector dependerán de cómo se comporte la inflación y cómo puedan bajarse las tasas de interés. En esa línea, plantea que entre los principales desafíos para lograr una recuperación de la industria están el ‘tener una inflación bajo el 5% a final de año, lograr una estabilidad política, social y económica, además de una mayor certeza jurídica en la aprobación de proyectos nuevos’.
 
Los expertos aseguran que la compraventa seguirá activa en todos los sectores, en la medida que los propietarios estén dispuestos a ajustar sus expectativas de valor.’Es importante comprender que las inmobiliarias y los bancos solamente van a desarrollar proyectos que estén muy ajustados a la demanda. Nadie va a desarrollar proyectos que no se puedan vender, por su precio total’, explica Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, ahondando en que el segmento de oficinas aún está tratando de adaptarse al cambio de paradigma del trabajo no presencial, dejando áreas con altísima vacancia. Sin embargo, en el caso del segmento residencial,’es un muy buen momento, quizás irrepetible, para comprar una vivienda’, anticipa.
 
Nuevo impulso
 
‘Un desafío importante para la reactivación del mercado es que mejoren la certeza jurídica y los plazos en la tramitación normativa para que puedan ingresar nuevos proyectos’, señala Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria.
 
Otro de los factores que según los expertos podrían ayudar a generar un nuevo impulso en la demanda es avanzar en la actualización o flexibilización de normativas. ‘Sería una ayuda muy potente al desarrollo inmobiliario que algunas o unas pocas comunas con líneas de Metro en funcionamiento o proyectado, generen condiciones normativas que hagan posible el desarrollo rentable de viviendas en altura, de uno a dos dormitorios, de 25 a 55 m2′, plantea Gleisner.
 
En lo relativo a la compra de viviendas,’las ayudas estatales también serán factor clave para dar un mayor impulso, como el reciente anuncio de la garantía estatal para el 10% del financiamiento de la primera vivienda’, señala García, agregando que si bien es cierto que la venta ha disminuido, los arriendos han corrido distinta suerte, con una ocupación cercana al 95%, lo que ha incentivado el desarrollo de proyectos para estos fines por parte de inmobiliarias que anteriormente solo estaban dedicadas al modelo de ventas.