¿Cuánto demoran en venderse los departamentos más difíciles?

8 septiembre, 2020

Artículo original:  Diario Las Ultimas Noticias, publicación 08-09-2020

Los que dan al sur y están en los primeros pisos se rezagan. 

La distribución cartesiana de los edificios en que vivimos determina que mientras que algunos departamentos estarán sí o sí en los primeros pisos y otros estarán en los últimos, algunos departamentos apuntarán al norte y otros al sur. Esto es incuestionable. Lo que si cuestionan algunos interesados son, precisamente, esas condiciones. Ya sea que esté muy abajo o que apunte hacia el lado erróneo, algunos departamentos son menos apetecidos por los clientes y cuesta mucho venderlos como cuenta Max Schnitzer, gerente general de Alpha Inmobiliaria. “Los departamentos que son complicados de vender son los primeros tres pisos, que son siempre los menos demandados, y los que tiene orientación sur pues no tienen sol ni de mañana ni de tarde”, asegura.

¿Cuánto cuesta venderlos? “Aunque depende del precio, un promedio de venta de un departamento va entre los tres y seis meses, mientras que, en el caso de un departamento difícil, el proceso puede durar entre seis meses o dos años”, agrega Schnitzer, factores que inciden directamente en el precio del departamento.

“En departamentos con la misma tipología, o sea el mismo departamento de dos dormitorios, dos baños, misma superficie y en el mismo proyecto, la banda de precios varía en un 20% dependiendo si las ventanas dan al norte o al sur o si es el segundo o el último piso”, agrega Fabián García, Director de Consultoría de Tinsa, empresa especializada en tasaciones y consultoría inmobiliaria.

Ruido y falta de Sol en el día son el argumento que dan los clientes para rechazarlos. Esto reduce el precio de venta en 20% frente a un departamento de las mismas características pero con mejor ubicación.

¿Cuál es el problema?

“Imagina el edificio desde arriba y lo divides en 4 partes iguales. Las facciones que dan al norte y el poniente son las más caras, pues corresponde a la orientación del sol. Sin embargo, cuando apuntan al sur y al oriente son más baratos ya que tienden a no recibir al Sol”, cuenta Matías Soto, perito tasador. Más específico es Fabián García: “ Como en el hemisferio sur el Sol viene con una pendiente más baja por el lado norte, las unidades al norte dan mejor asoleamiento con el Sol más cerca de la línea del horizonte, teniendo más luz en invierno y calentando más. Y en verano, al estar el sol más perpendicular al suelo, está más alto y entra luz, pero no todo el día. Por eso los departamentos con  vista norte tienen mejores características climáticas que los del sur”.

Esa es la gran importancia de la orientación de los edificios. Y si bien el valor del sol es debatible – tenerlo mirando el living en verano puede ser una tortura -, esta definición también varía según el gusto y la localidad. “En el caso de los departamentos en la costa, al poniente está la puesta del Sol y ese es el lado preferido de todos”, asegura  Víctor Danús, gerente general Prourbe Gestión Inmobiliaria.

Arriba y abajo

Más generales son los problemas de ruido que implica vivir en los primeros pisos, aunque acá la gravedad varía. “Afecta dependiendo de qué tan cerca se está de una avenida o de una intersección con transporte público. Ahí hay  muchos factores y efectivamente se siente más que en los pisos altos. Entonces un gran departamento en Ñuñoa al lado de Echenique deja de ser tan valioso”, argumenta el perito tasador. Además, vivir abajo puede ser mejor cuando hay problemas con el ascensor. “La gente de más edad en general busca apartamentos bajos, nada muy alto, ya que ante problemas con el ascensor, pensar en estar subiendo y bajando escaleras los asusta”, agrega Soto.

Balanceo

En cualquier caso, estas diferencias, si bien vienen desde su proceso de venta, los edificios casa día vienen equiparados para que estos problemas estructurales no lo sean tanto. “Como vienen con calefacción y vidrios especiales, los factores que tienen que ver con el Sol y su influencia en el calor del departamento afectan menos. Lo mismo los termopaneles, ayudan mucho con el ruido. Las tecnologías constructivas hacen que hoy en día en muchos casos lo único que determine el precio de venta sea la vista”, asegura Fabián Garcia de Tinsa. A eso se puede sumar que balcones más amplios o departamentos más grandes, aunque ese mayor metraje golpea directamente a los gastos comunes, algo que se debe considerar.