Inmobiliarias afinan estrategias para enfrentar crisis del sector

4 septiembre, 2020
Varias de estas empresas han comenzado a ajustar sus estructuras para asumir menores niveles de ventas o analizan el desarrollo de proyectos de vivienda con subsidio estatal (DS-19), entre otras iniciativas.

Muchas obras paralizadas, bajas importantes en las ventas, pérdidas mensuales relevantes, tanto operativas como financieras, dificultad para obtener financiamiento son algunas de las situaciones complejas que enfrentan hoy las inmobiliarias, obligándolas a reenfocarse o a adoptar distintas estrategias para darle visibilidad a su negocio. Las consecuencias del estallido social de octubre de 2019 y la pandemia de este año han pegado fuerte a este importante sector de la economía.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G., asegura que la principal preocupación de las inmobiliarias es sobrevivir para que una vez que se atenúe o disminuya la pandemia poder normalizar sus actividades. “Creo que hay varios aspectos que cambiaran, y que tienen que ver con la irrupción de la digitalización, la creciente entrada de la industrialización para lograr una mayor sustentabilidad y la incorporación de nuevas herramientas  en la formulación de  los proyectos, tales como BIM”.

Para Fabián García M., Director de Consultoría de Tinsa Chile, las inmobiliarias están en un proceso de transformación importante, donde el principal desafío es lograr colocar unidades en un mercado donde la experiencia  de compra de vivienda nueva ha sido la misma durante mucho tiempo. “Las inmobiliarias están siendo mucho más agresivas en términos de Marketing, ofreciendo descuentos exclusivos por este periodo y, en muchos casos, apoyándose de bancos para lograr hacer campañas que convengan a los compradores”.

“Todo se ha complicado para las inmobiliarias, los bancos están revisando con más detalle los proyectos, lo que ha significado un aumento en los plazos de respuesta y mayores requisitos para el otorgamiento de los financiamientos; una de esas condiciones es que ha disminuido el monto de financiamiento de los terrenos y se ha incremento el nivel de preventas exigido. Además se ha apreciado que los bancos han empezado a bajar el porcentaje que financian  del costo de la construcción”, señala Manuel Riquelme, Director Comercial de  Dominus Capital.  Y agrega: ”Hemos visualizado también una disminución en la compra de paños de terrenos, e incluso algunas inmobiliarias nos han comentado que van a desarrollar los que poseen y no tienen pensado comprar nuevos hasta el segundo semestre del año 2021. Las menos, sin embargo, tienen otra visión del negocio y siguen comprando, ya que esperan que se produzca una baja en los niveles de stock, considerando la ´retirada´ de varias inmobiliarias”.

ESTRATEGIAS

Algunas inmobiliarias con las que trabaja Dominus Capital, intermediando en la búsqueda de terrenos, han comenzado a ajustar sus estructuras para poder enfrentar menores niveles de ventas. Riquelme precisa, sin embargo, que se debe destacar que productos de los buenos años pasados, muchas de estas empresas se encuentran en una sólida posición patrimonial. “Las que se deberían ver mayormente afectadas son aquellas que ingresaron al mercado en los últimos años, varias de ellas conformadas por un grupo de socios que vieron en este negocio una oportunidad”.

Otras estrategias que están empezando a utilizar algunas inmobiliarias es vender sus edificios en blanco y/o verde, que consiste en comercializar una parte del proyecto y/o asociarse con fondos de inversión y/o family offices para desarrollar el negocio de renta residencial, edificios cuyo destino es ser arrendados. “En la búsqueda de nuevos nichos de mercado, que tengan menos riesgo de venta, hay muchas inmobiliarias, que están analizando desarrollar proyectos de vivienda con subsidio estatal (DS-19), un mercado que hoy cuenta con una gran demanda”, comenta.

Como estrategia para futuros desarrollos, otras inmobiliarias esperan contar con un porcentaje mayor de preventa antes de iniciar la construcción de nuevos edificios, lo que les debiera permitir minimizar el riesgo de los proyectos y de paso les permitiría mejorar la probabilidad de que los bancos les aprueben las líneas para el financiamiento de la construcción de los edificios.

BUEN NEGOCIO

A pesar de todas las dificultades actuales, existe coincidencia de que el negocio inmobiliario seguirá siendo bueno. Según la Cámara Chilena de la Construcción, hay un déficit cercano a las 750.000 viviendas y si se considera que anualmente se venden 65.000 aproximadamente, existe mucho espacio para seguir creciendo.

Domínguez señala que el negocio se sostiene en el convencimiento generalizado de lo que es una buena inversión, además de solucionar problemas vitales. “Ello, corresponde a la historia ratificada en los últimos años, de que a pesar de no presentar liquidez inmediata y rentabilidades más acotadas, sigue siendo muy seguro, y para la mayor parte de las familias corresponde a su principal activo”.

García destaca además que la necesidad de vivienda siempre va a existir y que por lo tanto va a contar con demanda. “El rubro inmobiliario no solo va a depender de las ventas, hay una gran cantidad de negocios que dependen de las plusvalías, que en ciudades de expansión, y prácticamente en todas del país, se generan de forma constante, formando varios frentes que permiten rentabilizar el negocio inmobiliario”, concluye.

MENOR IMPACTO

Si bien los problemas que afectan a las inmobiliarias con negocios en Santiago y en las distintas regiones de Chile son similares, la zona norte del país, – por ejemplo Antagofasta e Iquique- se ha visto menos afectada debido al impacto positivo que tiene el negocio minero en la economía de esas ciudades.