Sepa si le conviene aprovechar la nueva portabilidad del crédito hipotecario.

1 septiembre, 2020

Encuentra el artículo original en el diario LUN, o haciendo clic en el siguiente enlace: http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.aspx?dt=2020-08-30&PaginaId=13&bodyid=0

Se espera que las entidades financieras ofrezcan mejores tasas para ganar nuevos clientes o retener los propios. Además, bajarán los costos asociados.

El 8 de septiembre entra en vigencia la ley de portabilidad financiera y se abre una oportunidad para mejorar los créditos hipotecarios. La regla permite cambiar los productos bancarios con mayor flexibilidad y costos asociados más bajos, con el fin de que las personas opten por mejores condiciones.

En un principio cuando un cliente te refinancia con el mismo banco no se trata de portabilidad sino de un nuevo contrato hipotecario (Refinanciamiento interno), con tasas que pueden ser más convenientes. Cuando uno decide portar su crédito de una entidad a otra, eso es portabilidad. Hoy, este procedimiento existe como tal, pero con la vigencia de esta normativa se podrá acceder a este trámite en menos tiempo y con menos costos.

Mariela García, Directora de Tasaciones de Tinsa Chile, explica que la conveniencia de refinanciar o portar su crédito dependerá del tipo de tasa que se maneje en el mercado (la actual se mueve 2,5% y 4, 5% aproximadamente, dependiendo de la entidad y el monto. En caso de que las tasas estén bajas y el deudor quiera pagar una menor cuota de dividendo en su banco u otro, lo que ahora se establece es que las instituciones financieras están obligadas a entregar un certificado de liquidación para término certificado. Este certificado contiene información relativa a los plazos, el tipo y tasa de interés, el monto del crédito utilizado y el disponible, etcétera.

“Con ese certificado, la persona va a otro banco y puede pedir una oferta para cambiarse. Uno le puede señalar a su banco que va a cambiarse y quizás pueda recibir una contraoferta, aunque eso no está definido por ley. No tenemos claro la postura que tendrán los bancos al respecto. Dependerá del comportamiento de cada cliente si es que el banco quiere que se quede o no” puntualiza.

Otro punto que añade García es que la tasa puede ser más atractiva al hacer competir las entidades. “Si tienes un banco con una tasa X y otro que te presenta una tasa inferior, puedes obtener un monto de interés menor. Si se mantiene el mismo plazo del crédito como van a haber menos intereses, la cuota será mucho más baja. Habrá una competencia que hará que los bancos se hagan más agresivos en su marketing y que estén dispuestos a bajar las tasas para conseguir más clientes”, asegura la especialista.

Sobre la disminución de los gastos asociados a un nuevo (crédito) hipotecario, García asegura que notarías y el Conservador de Bienes Raíces no podrán cobrar recargos sobre el monto del contrato del nuevo crédito (Siempre que el monto sea igual o inferior al original), y sólo se mantienen gastos relacionados con la tasación, borrador, escritura, estudio de títulos y el impuesto al mutuo.

En qué momento

Sergio Arcos, gerente general de la empresa  de inversiones Reistock, menciona que el sistema de amortización de pagos que se usa en Chile es similar al francés, donde el prestatario se compromete a pagar cuotas mensuales, que incluyen capital e intereses.

“En nuestro sistema, los intereses se pagan de manera decreciente y el capital, de manera creciente. Esto significa que durante los primeros años del crédito se paga una proporción muchísimos más alta de intereses para dejar en los últimos años en capital. Esto es apreciable desde el minuto uno en la tabla de dividendos que entregan a cualquier persona que firma un crédito hipotecario”, detalla. Por lo anterior, Arcos recomienda renegociar en los primeros años del crédito y cuando la tasa sea competitiva. El año pasado, por ejemplo, muchas personas que tenían crédito a tasas de 4,4, se encontraron con un mercado ofreciendo refinanciamiento a 2,9%.

María Paz Sanhueza, bróker Owner  de RE/MAX GO, coincide y añade que con este sistema de mayor pago de interés al comienzo, el banco asegura ganancias, como también su tasa de riesgo frente a posibles impagos en la vigencia del mismo. “Si toma un crédito hipotecario a 30 años le conviene refinanciar antes de los diez años, ya que a los 15 años el dividendo está compuesto de 50% de intereses y 50% de amortización capital”, indica. Por otra Sanhueza, observa que hoy es un buen momento para hacerlo. “Las tasas en crédito hipotecarios –ya que se considera una ponderación de estas- bajaron a 2,6 en julio, según informó el Banco Central, por lo que siguen bajas, siendo un buen momento para refinanciar e inclusive para comprar viviendas nuevas”, admite.

En caso de que la capacidad de pago haya disminuido, García aconseja realizar un nuevo contrato alargando el plazo del crédito, y con tasa inferior o igual a la acordada. Si aumentó, sugiere disminuir el plazo del crédito, subiendo o manteniendo el dividendo, idealmente con una tasa inferior o igual a la acordada.

¿Y cuándo queda poco?

Para quienes están en los últimos diez años del crédito, Sergio Arcos, de Reistock, dice que recomienda solo para quienes están pasando por un periodo económico muy crítico. Él no lo aconseja porque se vuelve a pagar intereses. “Puede ser  una solución pasar de una cuota del hipotecario de $300.000 a $120.000 o $140.000, pero es algo que desde la estricta matemática financiera no es recomendable. Ese trámite renueva una carta de pagos por más años, volviendo a pagar intereses cuando se dejó de pagarlos”, advierte.