Fuente: Economia y Negocios, 10 de Diciembre 2017

Se pide más pie, pero hay tasas bajas… ¿Es un buen momento para comprar vivienda?

13 diciembre, 2017
  • Sector se ha visto históricamente menos afectado por las coyunturas políticas:
En la industria aseguran que los precios, que hoy están creciendo marginalmente, podrían seguir al alza, y hay que aprovechar las oportunidades. Además, las tasas de los créditos hipotecarios están bajas, en torno a 3%, por lo que es un momento correcto para invertir en propiedades. Pero no es un escenario apto para todos los compradores. En su mayoría, los bancos piden el 20% de pie o más, influidos por nuevas normas que debutaron en 2016 y que los obligan a cumplir con más provisiones mientras menos sea el ahorro previo del cliente.

“Con diciembre no arreglamos los resultados del año. Eso pasa en el retail , que le gusta mucho diciembre”. Tal como lo reconoce un inmobiliario, tradicionalmente este mes es lento en ventas de viviendas, especialmente durante el periodo que antecede a las fiestas de fin de año.

Pero al ajetreo normal de diciembre, este año se suma la segunda vuelta de la elección presidencial del próximo domingo 17. No obstante, los inmobiliarios aseguran que, por la naturaleza de la industria, la coyuntura política no tiene un impacto mayor ni inmediato en las decisiones de compra. Esto, porque, en general, el sector se mueve con créditos de largo plazo y con compradores que también piensan en inversiones de larga data (ver recuadro).

Así, el diagnóstico general es que hoy es un buen momento para comprar viviendas, por varias razones; entre ellas, convenientes condiciones de financiamiento, una recuperación en ciernes y positivas perspectivas para 2018. Aunque a la hora de aconsejar a los compradores, en la industria hacen algunos matices y dicen que en algunos casos es mejor esperar.

Signos de repunte en el tercer trimestre

El tercer trimestre del año marcó un punto de inflexión en el sector inmobiliario, y hoy las cifras negativas están quedando atrás. Hay un crecimiento de precios reales, especialmente de departamentos, de entre 3 y 5%, según datos del tercer trimestre de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Por otro lado, el 80% de la oferta nueva disponible en la Región Metropolitana está en verde (aún sin construir), por lo que se considera un mercado sano, sin grandes stocks, e incluso ya se empieza a ver escasez en algunos segmentos de precios.

“Claramente, hay venta, y eso porque los ingresos familiares han ido creciendo, porque la remuneración real ha ido creciendo”, resume Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC.

Fernando Kreis, gerente de Expansión de Engel & Volkers -corredora de propiedades especializada en segmentos de precios altos-, asegura que esa corredora ha crecido un 25% en ventas en lo que va del año, impulsada por las viviendas de 10 mil UF, y también por las de más de 30 mil UF. “Ambos son escasos en este momento”, asegura. En el segmento de entre 15 mil y 20 mil UF, señala, las ventas crecen de manera marginal, tal como el resto del mercado.

Gerardo Larraín, socio de la corredora de propiedades P&G Larraín Propiedades, matiza, y asegura que el sector está más bien en compás de espera de una recuperación y que las ventas están “más deterioradas” que en diciembre de 2016.

Tasas históricamente bajas, pero los bancos aumentan las restricciones

Como sea, quien se decida a comprar una vivienda, hoy se enfrentará a una paradoja, aseguran en la industria.

Por un lado, las tasas para los créditos hipotecarios están bajas -de hecho, en su informe de noviembre, el Banco Central indica que los créditos para la vivienda registraron tasas similares a las del mes precedente, de 3,3%-, pero, por otro lado, los bancos, en general, han ido poniendo cada vez más condiciones para el otorgamiento de créditos.

“Los bancos piden un mayor pie, incluso de 25%, y están siendo bastante estrictos en la renta, aunque lo clásico es que el dividendo no supere el 25% de la renta”, explica Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International.

Advierte que hoy no es un buen momento para comprar para quienes no tienen todo el dinero del pie y pretenden recurrir a créditos de consumo o líneas de crédito para juntarlo. Como hoy los pies exigidos son mayores, los créditos de consumo y las tasas de estos también serán más altos, y en definitiva el comprador puede verse apretado financieramente, señala Reinaldo Gleisner.

Teodosio Cayo, socio de la consultora inmobiliaria Arenas & Cayo, coincide en el diagnóstico: “Para quienes compran una segunda vivienda o son inversionistas, hoy las restricciones de los bancos son mayores. Es muy normal que se exija un 30% de pie y como mínimo un 25% de pie”, complementa.

Consultado, el Banco de Chile señala que tiene como política solicitar el 20% de pie para la compra de una vivienda. Por su parte, Sebastián Atria, gerente Hipotecario de Banco Santander, indica que en el caso de este banco, “hoy la exigencia mínima es una cuota contado del 20% del valor de la propiedad”, y afirma que en casos excepcionales, para comprar la primera vivienda han otorgado un mayor financiamiento.

Pese a mayores exigencias, los hipotecarios siguen creciendo

¿Por qué los bancos están más exigentes?

A fines de 2014, y en consonancia con normativas internacionales, la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) publicó las modificaciones a la Normativa de Provisiones por Riesgo de Crédito para Bancos, y en enero de 2016 comenzaron a aplicarse estos cambios para los créditos hipotecarios.

En reserva, un banquero explica que, en simple, los cambios normativos se traducen en mayores exigencias de provisiones para los bancos. “Esto no tiene que ver con el riesgo del cliente, sino con el porcentaje de provisiones que tiene que hacer un banco respecto de un hipotecario, que serán mayores mientras menor sea el pie que ponga el cliente”, indica.

Una fórmula para hacer frente a estas mayores exigencias a los bancos -afirma este mismo actor- es la de los mutuos hipotecarios. “En este caso, las compañías de seguros se hacen cargo de crédito y el banco lo puede borrar de sus libros”, señala.

Ricardo Matte, gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), señala que el financiamiento bancario, o loan-to-value (LTV), ha mostrado un ajuste gradual a la baja, disminuyendo el promedio desde 80% a fines del 2013 hasta 75% al tercer trimestre de 2017. “Esto refleja cambios normativos que aplican desde enero de 2016, y que exigen mayores provisiones a la banca, así como una actitud más precautoria por parte de la banca debido al ciclo económico”, asegura.

En todo caso, los números muestran que los hipotecarios continúan creciendo. Por ejemplo, en agosto de 2016, el stock total de operaciones de crédito para la vivienda era de poco más de 1.477.000 en número de operaciones, y en agosto de 2017 superaba los 1.496.000 operaciones totales. En monto, el stock en agosto de 2016 era de $37.900 miles de millones, y en agosto pasado superaba los $41.800 miles de millones, según cifras nominales de la SBIF.

Positivas perspectivas para 2018 empujarían los precios

Un segundo punto a tomar en cuenta para comprar es que las perspectivas para 2018 son positivas, por lo que es probable que los precios sigan subiendo. En otras palabras, que el valor del inmueble comprado hoy se aprecie en los próximos años.

“Nadie tiene una varita mágica, pero lo que indica la evidencia comparada es que las propiedades han ido subiendo en el mundo (…) Por lo tanto, las viviendas aquí se podrían seguir apreciando de manera moderada, pero bastante consistente”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

“Lo que vemos es un mejor resultado para el próximo año, y no las caídas de 2016 y 2017. Ya estamos en estabilidad de mercado y de precios, por tanto, la tendencia es seguir o subir”, dice Teodosio Cayo.

Un ejemplo de posibles alzas de precio es el arribo de la nueva Línea 6 del metro a algunos sectores que podrían ganar plusvalía, aunque esto depende de otros factores. “Claramente, las extensiones del metro no van de la mano con las decisiones de cambiar el plano urbano en los entornos del metro. Y si no se permite construir en altura, esos terrenos valen bastante menos”, explica Javier Hurtado.

“HOY, LA EXIGENCIA MÍNIMA ES UNA CUOTA CONTADO DEL 20% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD”, comenta Sebastián Atria, gerente Hipotecario de Banco Santander, quien explica que en casos excepcionales, para comprar la primera vivienda han otorgado un mayor financiamiento.

2,8%

es el crecimiento de la inversión
anual en vivienda privada proyectado por la CChC para 2018.

2-3%

es el alza anual en ventas en la Región Metropolitana que prevé Colliers International para este año.

3,4%

es la variación real en 12 meses del índice de remuneraciones a octubre