Ubicación: El detalle que más pesa cuando los tasadores le ponen precio a una propiedad

4 noviembre, 2020

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En Santiago, se comparan los precios de viviendas similares en 200 metros a la redonda. Y en regiones, ese radio puede aumentar a 800 metros.

Son varias las razones por las que hay que tasar una propiedad, ejercicio indispensable para conocer su valor de mercado. Se hace cuando se va a vender, para darla de garantía en caso de querer comprar otra propiedad, para tomar una póliza de seguro o bien, para saber su valor en caso de herencia. Los bancos hacen el trámite también cuando evalúan en crédito hipotecario.

Teodosio Cayo, presidente de la Asociación de Tasadores de Chile, señala que a la hora de tasar una propiedad priman variables externas e internas. La primera tiene relación con la zona donde se ubica el inmueble, donde se valora los accesos a las principales vías de la ciudad, cercanía con el Metro, centralidad, servicios, áreas verdes, y el estado de la urbanización, entre otras. Los factores internos se refieren al inmueble en sí mismo como la superficie de la propiedad (terreno y metros cuadrados construidos), antigüedad, la materialidad de su construcción, el nivel de terminaciones y el estado de conservación, entre otras variables.

«Los metros cuadrados tienen un efecto en el valor: a más metros cuadrados, hay un cambio en el valor. También tiene efecto la cantidad de dormitorios, baños, estructura (si es de madera, hormigón), si mira al oriente, poniente, etcétera», precisa.

El factor más importante es externo, es la ubicación de la vivienda. Luego le siguen el estado del inmueble, el programa (número de dormitorios y baños), antigüedad y también la superficie.

«Una casa muy buena en un barrio muy malo va a estar influenciada por el barrio. Por mucho que la casa sea muy buena, va a tender a tener un valor hacia la baja. Al revés, una casa que no sea tan buena, pero en un barrio bueno, va a tender al alza», asevera.

Por ejemplo, si se compara una casa de 120 metros cuadrados, ubicada en Cerrillos, construida con materiales sólidos, versus una propiedad de similares características en Las Condes, pero de materiales no tan sólidos, igualmente esta última será más valorada. Esto ocurre por la demanda que presenta el sector.

¿Hay externalidades negativas? Sí, afirma Fabiola Barna, gerenta del área de Tasaciones Bancarias de la corredora Colliers International. «Estar cercano a una estación de metro controversial es una de ellas. Anteriormente, Baquedano era un buen lugar, con buena accesibilidad, muy valioso. Por eso es importante ir haciendo tasaciones e ir actualizando los valores. Si tasó la propiedad hace dos años, hoy puede que tenga un valor muy distinto por todas estas externalidades negativas», observa.

– ¿Cómo golpeó a las propiedades de Baquedano que se haya convertido en un lugar de concentración?

– No tenemos estudios concretos. Según nuestras estimaciones, podría llegar al 5 o 7% (menos de precio), pero varía según el caso. Lo más inmediato es lo más afectado, unas cuatro cuadras a la redonda.

Una mirada similar tiene Mariela García, directora de tasaciones de Tinsa Chile: «el factor más importante, que es transversal a todos los mercados, es la ubicación de la propiedad». La valorización aumenta si queda cerca de áreas de interés (parques, centros comerciales, Metro, etcétera). «El mercado tiene mayor interés cuando estas zonas son cercanas a la propiedad, pues suman calidad de vida al bajar costos y tiempos de desplazamiento», explica.

200 metros a la redonda

Mariela García detalla que para hacer una tasación se coordina una visita a la vivienda, en la cual revisan detalles que van registrando en una plantilla (tipo checklist) relacionados con el estado de conservación, materialidad, y superficie, entre otros aspectos. Luego, viene el traajo de oficina, que es comprar el valor de otras propiedades similares en el mercado.

Hay un universo de propiedades ofertadas, según eso nosotros hacemos una comparación. Tomamos todas las características que tiene una vivienda y evaluamos. Realizamos una tabla comparativa y vamos evaluando las características según el tipo de propiedad. De acuerdo a eso homologamos y definimos una franja de valor que debería ubicarse ese departamente en sí. Comparamos el mercado. Es como cuando uno se va a comprar una chaqueta», comenta.

Fabiola Barna coincide: «Revisamos las ofertas que hay en los distintos portales, según una muestra de mercado. Por ejemplo, reviso un portal en que se ofertan propiedades y ahí busco el radio de esa propiedad, y voy filtrando de acuerdo a ubicación, superficie, etcétera. Busco en 200 metros a la redonda, unas dos cuadras. Pero eso va a depender de la oferta que hay en la zona. En zonas céntricas y urbanas, como Providencia, Santiago, Estación Central, o cualquier comuna densa, hay mucha y abundante oferta. En esos casos, no más allá de 200 metros. Pero si estamos hablando de una propiedad más alejada o en regiones, que hay menos oferta, el radio podría llegar hasta 800 metros, dependiendo de la cantidad de datos que podamos encontrar».

Respecto a cuánto cobran por tasar propiedades, Cayo señala que los tasadores piden desde las 3UF ($86.549).