La ubicación es esencial a la hora de invertir en estacionamientos

29 noviembre, 2021
LOS ARRIENDOS PARA ESTACIONAMIENTOS SON MUY ESCASOS EN LUGARES DONDE HAY UN MIX DE OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES —COMO PROVIDENCIA, APOQUINDO, EL GOLF O SANTIAGO CENTRO—, DONDE ES MUY ATRACTIVO TENER POSICIONES.

Al igual que en las grandes ciudades de las principales economías del mundo, en Chile comprar estacionamientos para arrendar es una inversión muy conveniente. Aunque poseen baja vacancia, buena rentabilidad y prácticamente nulo costo de mantención, hoy, sin embargo, es un negocio que presenta problemas de oferta, ya que es difícil encontrarlos a la venta y cuando se halla alguna opción se vende con mucha rapidez.

Un aspecto importante a la hora de evaluar una inversión de este tipo es la ubicación. ‘Si bien puede existir rotación, conviene invertir en estacionamientos, especialmente en los que están cercanos a polos de oficinas; los más rentables son los que están en zonas intermedias o más alejadas del metro, como, por ejemplo, Nueva Las Condes y Estoril, entre otras’, explica Daniela Salazar, directora de ventas de Tinsa Chile.

En los barrios residenciales, tanto el tipo de núcleo familiar como el metro influyen en la rentabilidad de los estacionamientos. ‘En sectores donde la demanda es por departamentos de núcleos familiares amplios, requieren más de un estacionamiento, como es el caso de La Florida, Maipú y Huechuraba, que poseen mucha extensión territorial y no todas las comunas tienen cercanía al metro, por lo que el auto y, por ende, el estacionamiento toman gran relevancia’, destaca.

Para Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, un estacionamiento significa una inversión mucho más baja que un departamento, se arriendan muy rápido y no tienen grandes gastos en mantención. ‘Nadie se va sin pagar la luz y tampoco hay que hacer grandes mejoras entre un arrendatario y otro. Por otra parte, cuentan además con una demanda cautiva y cada vez más creciente, el parque automotor ha crecido de forma muy fuerte en el último año’, dice.

DEMANDA Y RETORNOS

Según datos actuales de Tinsa, invertir en estacionamientos es conveniente, con una rentabilidad anual de entre un 8% y 12%, aunque los valores de retorno son proporcionales a la ubicación.

‘Por ejemplo, si hacemos el ejercicio de Apoquindo, sector de oficinas, contrastado con un barrio residencial cercano, Av. Manquehue altura de Colón. La rentabilidad del sector de oficinas es un 37% mayor frente al barrio residencial. Por lo que si bien ambos son atractivos, siempre es mejor buscar estar cerca de un polo de oficinas’, enfatiza Daniela Salazar.

Al respecto, Víctor Danús asegura que el retorno siempre va a superar con creces el doble de la mayor rentabilidad que pueden alcanzar las propiedades habitacionales —casas y departamentos— en los diferentes sectores del país. ‘Una casa o departamento en sectores más riesgosos pueden moverse entre 8-10% anual. En el caso de los estacionamientos, la cifra puede llegar a 20% o incluso más, dependiendo de la ubicación’.

Actualmente existe gran demanda por arrendar estacionamientos.

‘Producto de las restricciones de movilidad que provocó la pandemia, se contrajo mucho el mercado, pero ya estamos viendo que los niveles de demanda están tendiendo a retornar a los valores acostumbrados’, precisa.

Daniela Salazar agrega que la demanda es alta especialmente en los sectores de oficina que no fueron afectados en forma directa por el estallido de 2019 y que fueron los primeros en retornar luego de que se aplacara la pandemia. ‘Además, se suma el aumento de la venta de autos circulando, lo que ha aumentado la ocupación de estacionamientos y, por lo tanto, ha provocado el alza en sus precios de arriendo’.

Señala que en este análisis hay que considerar también el fenómeno del ‘casco histórico de Santiago’, donde la disponibilidad de estacionamientos es más alta, ya que algunos comercios y bancos cerraron o trasladaron sus sucursales.

‘Por lo tanto, al existir mayor vacancia y aún no tener un ajuste en el precio de venta, se observa una baja importante en la rentabilidad en este sector, a diferencia de años anteriores’.

PARA CONSIDERAR

Al momento de evaluar la compra de un estacionamiento para inversión, hay que tener en cuenta, por ejemplo, que hay ciertas disposiciones normativas que exigen menos estacionamientos si un proyecto se encuentra cercano al metro, por lo que los valores de estos pudiesen incrementarse. ‘En este sentido, se recomienda buscar primero en sectores de oficina en puntos medios entre estaciones de metro como en Av. Apoquindo, donde, según nuestro análisis, es uno de los más rentables’, indica la ejecutiva de Tinsa.

Es importante, además, revisar los reglamentos de copropiedad para confirmar si aceptan o impiden que se arrienden estacionamientos a personas ajenas al edificio, y evaluar el precio de arriendo, considerando la ubicación del estacionamiento y la disposición de pago. ‘Asimismo, en el cálculo hay que considerar los gastos asociados (gastos comunes, impuestos, etc.). Ahora bien, en general es difícil equivocarse con esta inversión’, resalta Danús.

También es clave definir bien el precio y, a diferencia de lo que ocurre en el arriendo de viviendas, en los estacionamientos el pago de los gastos comunes corre por cuenta del dueño de la propiedad. ‘En general, el monto se mueve entre $7 mil y $10 mil, lo que muchas veces significa el 10% del arriendo. A esto hay que restarles las contribuciones, que pueden moverse entre $25 mil y $35 mil por cuota, y el pago del IVA, que es obligatorio. Además, se da que los arrendatarios no paguen la cuota de febrero, en el caso de tratarse de un arriendo mensual por año corrido’, concluye.

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