La demanda por el segmento de viviendas de lujo, con precios sobre las 20 mil UF, ha presentado una recuperación en los últimos meses, según un informe de Tinsa Chile sobre este mercado. Entre casas y departamentos hubo 66 transacciones durante este primer trimestre, nivel que no se veía tan dinámico desde mediados de 2015, cuando se vendieron 69 unidades. Entre enero y marzo de 2016 el indicador incluso bajó a 47 inmuebles promesados.

Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp., atribuye este escenario a varios factores: “El dinamismo en las ventas se percibe en todos los segmentos, incluyendo el nicho sobre las 20 mil UF. Esto se debe a que la economía chilena muestra señales de recuperación, con índices de desempleo bajos y una tasa de interés en niveles muy atractivos”.

A juicio de Fabián García, director del área de consultoría de Tinsa, el nicho de lujo no está tan condicionado por estos indicadores económicos, sino que se mueve más bien por un tema de expectativas, las que han ido mejorando en los últimos meses. Juan Enrique Nestler, gerente comercial de Inmobiliaria Manquehue, coincide en que hay mayor optimismo en este segmento residencial.

A lo anterior, se suma que durante 2015 mucha gente adelantó su compra para que la propiedad quedara exenta de IVA. “Ese fenómeno también se vio en el mercado del lujo, y hacia fines de este año debiera tender a normalizarse aún más la demanda”, señala García.

Actualmente, se transa un departamento al mes en promedio por proyecto y 1,1 casas. No se superaba una unidad mensual desde fines de 2014 en el mercado en altura y desde mediados de 2015 en las casas. García destaca que, a pesar de ser números muy bajos, los ritmos de venta son sanos y en términos de UF transada es un nicho atractivo.

Luis Araya, gerente de Inmobiliaria Moller y Pérez Cotapos (MPC), subraya que tampoco es conveniente trabajar con mayores volúmenes, pues, en especial sobre las 40 mil UF, cada comprador requiere de un tratamiento personalizado. “Al aumentar el precio, las exigencias por parte del futuro propietario están por sobre el estándar, lo que impide que proyectos de gran magnitud sean eficientes para las empresas. No es un desarrollo inmobiliario tradicional, sino que más bien a la medida”.

Por otra parte, el mismo ejecutivo advierte que el proceso de compraventa tiende a ser más complejo que en una vivienda de menor valor, lo que también ralentiza las velocidades de venta. “Hay más involucrados, como abogados y empresas especializadas en recepcionar la vivienda. Son actores adicionales con los cuales la inmobiliaria tiene que relacionarse”, apunta.

Lo Barnechea y Las Condes concentran la oferta

En Santiago, en el nicho de casas y departamentos de lujo , el 54% del mercado está sobre las 25 mil UF, es decir, US$ 1 millón o más. En las viviendas en altura, ese indicador se dispara a 61,4%, mientras que en las viviendas que están a ras de suelo llega a 38,5%, según los datos que maneja Tinsa.

Son las casas las que han mostrado más dinamismo en términos de oferta, ya que en el primer trimestre de este año hubo en venta 177 inmuebles, cifra que no se veía desde fines de 2015. Para varios desarrolladores, el número de alternativas disponibles es impulsado por los condominios, con creciente presencia en este segmento.

“Hoy en día, las casas antiguas de 60 mil UF no se venden, no hay una generación de recambio. Las inmobiliarias las compran y, en ese mismo terreno, hacen cinco casas de 30 mil UF, porque las familias con niños prefieren tener seguridad y equipamiento nuevo”, explica Hugo Risopatrón, gerente del área residencial de PyG Larraín. Según Tinsa, mientras en el primer trimestre de 2012 había en promedio cuatro casas por proyecto, en igual lapso de 2017 la cifra se duplica.

En el caso de los departamentos, la oferta se ha mantenido sobre las 200 unidades prácticamente en todos los períodos analizados desde 2012 a la fecha, y actualmente llega a 244 viviendas. Asimismo, hay 25 proyectos en altura, mientras que en los desarrollos a ras de suelo el número queda en 14. “Las mismas personas que antes vivían en casas grandes optan más por departamentos, con las mismas exigencias que una casa de lujo, pero prefieren vivir en un edificio, pues les da mayor seguridad”, dice Carlos Müller, gerente general de Gespania

En términos de ubicación, Lo Barnechea y Las Condes agrupan el mayor número de casas y departamentos; en el caso de las viviendas en altura ambas comunas agrupan el 72% de la oferta total de proyectos y en el segundo mercado el 79%. Hay coincidencia entre los desarrolladores que el equipamiento y la conectividad de ambas comunas explican este protagonismo, el que se debiera mantener en el futuro.

De todas formas, el sector de Chicureo en Colina aparece como una zona que podría acaparar cada vez más de esta oferta en el futuro. Hoy en día hay dos proyectos de casas y uno en altura en la zona. Nestler cuenta que Inmobiliaria Manquehue proyectó hace más de una década el barrio de Piedra Roja, donde desde el inicio estuvo dentro del plan maestro construir departamentos de lujo, enmarcados en un club de golf, cercano al club ecuestre y al club náutico, y una laguna de más de 80 mil m {+2} .

La otra zona con buenas perspectivas, pero solo en el mercado de las casas, es La Reina. En la actualidad alberga solo un proyecto, pero García estima que irá tomando fuerza: “Las casas del sector van a comenzar a entrar en ese rango por el alza creciente de precios y tiene el atractivo de que todavía hay sitios eriazos de dos o tres hectáreas que no han cambiado de uso de suelo agrícola. Sin embargo, a diferencia de Colina, no ha habido una fuerte inversión en el equipamiento urbano”.

En términos de precios, la lectura es que estos seguirán al alza. “Los valores subirán en la medida que se incorporen nuevas unidades residenciales con IVA al mercado. Bajo esas condiciones los precios debieran aumentar hasta cerca de un 8%”, advierte Nestler. Por otra parte, Zapata agrega: “En la medida que disminuyen los terrenos disponibles para construir en ubicaciones estratégicas, con conectividad, colegios y parques, irán subiendo los precios de las viviendas”.

En el primer trimestre de este año, la oferta más cara de casas llega a las 45 mil UF, mientras que las superficies alcanzan hasta 464,5 m {+2} . En cuanto a los departamentos, el valor se empina hasta las 65.949 UF y los tamaños pueden llegar a 602,5 m {+2} . Paz tiene un proyecto con seis penthouses que superan los 600 m {+2} de superficie total. En ellos, se incluye una cocina con más de 38 m {+2} , vestidores con muebles italianos exclusivos y una sala de baño con tina isla, por ejemplo.

En todo caso, Fabián García explica que las alternativas habitacionales por sobre las 60 mil UF (unos US$ 2,4 millones) son casos más bien excepcionales, ya que la mayoría de la oferta en altura se concentra bajo las 40 mil UF (alrededor de $1,6 millones).

Compradores evalúan nombre del arquitecto, paisajista y altura del techo

En general, quienes acceden a viviendas por sobre las 20 mil UF son compradores más bien sofisticados, reconoce Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp.: “Buscan atributos diferenciadores y exclusivos en terminaciones, paisajismo, equipamiento, tecnología y diseño, así como también espacios amplios y cómodos”.

Según la experiencia de Hugo Risopatrón, gerente del área residencial de PyG Larraín, los interesados en casas se fijan especialmente en la altura de los techos. “La mayoría de este segmento considera que 2,40 metros es muy poco, y tiene que ser de 2,70 para arriba. Son también muy exigentes con las vistas, el nombre del arquitecto y del paisajista, y también les preocupa quiénes serán sus vecinos”, señala.

Fuente: El Mercurio