Sobre Manquehue y hasta la rotonda Atenas,los inmuebles cuestan en promedio 7.507 UF, mientras que más hacia el poniente de la avenida la cifra se eleva un 41%, hasta llegar a 10.556 UF.

MI METRO CUADRADO Son 380 los departamentos nuevos que se emplazan en la avenida Cristóbal Colón y sus alrededores, considerando las calles Martín Alonso Pinzón por el sur y Martín de Zamora por el norte, en Las Condes (ver infografía). Así se desprende de un sondeo realizado por Tinsa Chile, a solicitud de ‘El Mercurio’, que detalla que solo hay dos sectores donde se circunscribe la oferta del eje: entre Manquehue y Tomás Moro y luego, entre Vespucio y Sebastián Elcano. ‘Lo que se ve hoy son proyectos puntuales.

La disponibilidad de tierra en esta arteria es muy escasa. Básicamente se concentra en estas zonas porque ahí es donde hay suelo con opciones de densificarse’, dice Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina. En cada área hay actualmente siete desarrollos inmobiliarios, considerando datos del segundo trimestre de 2018. El cuadrante ubicado más al oriente tiene un precio promedio de 7.507 UF y el indicador por metro cuadrado llega a 87,2 UF.

Mientras, en la otra zona la cifra se eleva en un 41%, hasta llegar a 10.556 UF como valor total y a 92,8 UF por metro cuadrado. En términos de arriendo, sobre Manquehue también se perciben tarifas más económicas, pero la diferencia no es tan marcada. Los departamentos en dicha circunscripción se alquilan mensualmente a 25,8 UF/m2, mientras que más al poniente, el número sube un 3%, a 26,6 UF/m2, según los datos que maneja Mapcity a junio de este año. ‘Históricamente, el sector cercano a Tomás Moro tiene un desarrollo residencial de un valor más económico. No así los barrios cercanos a Vespucio’, agrega Büchi. Para Fabián García, director del área de consultoría de Tinsa, la brecha tiene que ver con la mejor conectividad de Colón a la altura de Sebastián Elcano hacia el sur.

‘Es más cercana a la influencia de Escuela Militar y a la línea 1 del Metro, lo que impulsa los precios del suelo, que a su vez se transfieren al producto final.

Mientras, en Tomás Moro se está bastante lejos de la estación Hernando de Magallanes’, explica. De todas formas, la distancia de 3.049 UF en el valor promedio entre una y otra área no se traduce en diferencias en el ritmo de ventas. En ambas zonas se promesaron entre 50 y 55 departamentos en el segundo trimestre, hay menos de 150 unidades aún disponibles y menos de nueve meses para agotar stock, detallan los datos de Tinsa. ‘La demanda no se ha visto afectada por los precios, pues hay mucha gente que quiere vivir ahí y tiene disponibilidad de pago para hacerlo’, apunta García.

En el caso de Inmobiliaria Santolaya, por ejemplo, venden entre dos y tres departamentos al mes en su proyecto de Colón con Vespucio. A juicio de Carlos Leyton, gerente de segmento de Almagro, Colón es una arteria atractiva dada su buena conectividad y oferta de servicios. ‘Hoy en día se han incorporado una mayor cantidad de alternativas de comercio, que potencian la calidad de vida urbana del sector’, subraya. Según un informe del área inmobiliaria de BDO Consultores, el tramo donde se concentra el equipamiento es entre Manquehue y Tomás Moro, con 48 puntos de interés, entre ellos dos cafés, un banco, una gasolinería, cuatro farmacias, dos gimnasios, dos mecánicos, tres minimarkets, ocho restaurantes, un supermercado, oficinas municipales y dos templos religiosos.

SE PREVÉ QUE DISMINUYA la llegada de nuevos proyectos Para el futuro, distintos actores del mercado coinciden en que es difícil que la oferta sea mayor a la actual. ‘Este es el eje de Las Condes que probablemente mejor ha cumplido con el desarrollo que se propuso en el plano regulador. Es de las avenidas más densas de la comuna’, afirma García. Para Rodrigo Boisier, gerente comercial de Fundamenta, la baja proyección en el ingreso de proyectos nuevos se explica por el alto costo del suelo.

‘Cuando se tiene que comprar a una UF/m2 muy alta y el terreno no rinde pues se exigen unidades muy grandes, se hace inviable la obra, ya que se deben ofrecer opciones muy caras. Acá se vende bien entre las 7 y 10 mil UF, pero con los costos actuales de los paños habría que transar a precios similares a La Dehesa, y esto no es La Dehesa’, dice. Según datos de Tinsa, el promedio en ese barrio de Lo Barnechea llega a 14.500 UF. García advierte que las negociaciones para formar paños son especialmente difíciles en el eje, pues se trata de propietarios bien informados.

En ese contexto, Carolina Büchi advierte que es más viable adquirir casas que una torre de escala pequeña. ‘El comprar edificios bajos es en extremo complejo de coordinar y los precios son altísimos. Solo si hubiera un cambio en el plan regulador, permitiendo mayor constructibilidad, esto se podría evaluar’, dice. Frente a lo anterior, Fabricio Savastano, gerente de ventas de Isa Corp, señala que efectivamente hoy comprar un paño puede no ser rentable, pero puede serlo en uno o dos años más. ‘Va a depender de la evolución de los precios de venta, que vienen subiendo sostenidamente’, dice.

En el informe de Tinsa, las alzas más pronunciadas están entre Vespucio y Sebastián Elcano, donde en un año el promedio creció 17%, al pasar de 8.998 UF a 10.556 UF. De todas formas, Leyton proyecta que no debiera haber grandes alzas en las tarifas a corto plazo, sin embargo, sí aumentará el indicador de forma paulatina. En su caso, Almagro va a lanzar prontamente dos proyectos más en el eje y sus alrededores: uno en Colón con Alcántara y otro en Vespucio con Portofino.

Recuadro
PROYECTO SOCIAL DE LAVÍN no tendría efecto en ventas de las inmediaciones

Hace un mes el alcalde de Las Condes, Joaquín Lavín, anunció la construcción de un edificio de 15 pisos con 84 viviendas de carácter social, en Cristóbal Colón casi al llegar a Tomás Moro. Isa Corp tiene dos proyectos en el mismo barrio y su gerente de ventas, Fabricio Savastano, ha llamado a la mayoría de quienes ya han adquirido un departamento para conocer sus impresiones. ‘No he tenido comentarios negativos, para nada, la mayoría vive en el sector desde antes y no lo toma como algo malo.

No nos han bajado las cotizaciones y durante este mes hemos mantenido el mismo ritmo de ventas; ha tenido cero impacto la noticia’, cuenta. Nicolás Herrera, socio del área inmobiliaria de BDO consultores, cree que existe consenso de que la iniciativa es positiva, y que las manifestaciones en contra son casos muy aislados. ‘Acciones como estas van en la dirección correcta, si pensamos en equidad urbana y el acceso democrático a la ciudad. No obstante, el proyecto es más bien un acto simbólico, dado el reducido aporte en número de unidades, frente a un déficit que supera los 350 mil hogares en el país’, concluye.

Oferta se concentra en dos y tres dormitorios, CON UN MARCADO PERFIL FAMILIAR

En el tramo entre Américo Vespucio con Sebastián Elcano, la superficie promedio es de 113 m2, mientras que entre Manquehue y Tomás Moro llega a 82 m2, según la información de Tinsa Chile. En ambos casos, la oferta se concentra entre dos y tres dormitorios, pero el stock varía: en la primera zona, el 51% de los departamentos disponibles es de tres habitaciones (75 unidades), mientras que en la segunda, solo el 20% (26 viviendas). A juicio de Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina, en el eje Colón hay un perfil de comprador muy familiar, influido por la normativa que impulsa a hacer departamentos más bien grandes. Para Fabricio Savastano, gerente de ventas de Isa Corp, se trata sobre todo de personas que ya viven por los alrededores y que no quieren cambiar de barrio.