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Un estudio elaborado por Tinsa Chile, reveló una inclinación a la baja respecto al fuerte interés por sectores periféricos que se había dado en medio de la pandemia.

Un crecimiento de 28,8% anotó la industria inmobiliaria en la Región Metropolitana durante el segundo trimestre de 2021, respecto al mismo periodo del año pasado. Esto, según un informe elaborado por Tinsa Chile, que destacó el resultado muestra «un importante avance en la reactivación» del sector.

Eso sí, en comparación con el primer trimestre, las cifras mostraron caídas. Y es que entre abril, mayo y junio del presente año se vendieron 8.772 unidades de viviendas nuevas en la Región Metropolitana, equivalente a un 3,7% menos que lo registrado en los tres primeros meses de 2021.

De acuerdo a Paola Figueroa, jefa de estudios inmobiliarios de Tinsa Chile, este retroceso se intertrimestral se debe a dos importantes factores. En primer lugar, la experta subrayó que «durante el primer trimestre de 2021 se reactivó una gran proporción de la compra que muchas personas postergaron en 2020, producto de la pandemia y la inestabilidad económica, fenómeno que se vio potenciado por los retiros del 10% de la AFP y aumentó el contraste entre ambos trimestres».

Asimismo, dijo que también influyó el hecho de que «pasamos más meses en cuarentena que durante el trimestre anterior y muchas salas de ventas se encontraban cerradas, lo que afecta negativamente las ventas».

Igualmente, Figueroa comentó a Emol que esta situación afecta al ingreso de proyectos nuevos, que registraron una disminución de 15,3%, lo que, a su juicio, se relaciona directamente con que la irrupción del covid-19 «sigue generando cierta incertidumbre entre los desarrolladores (….) también ha influido el alza en los costos de construcción, factor que sin duda ha hecho reevaluar o retrasar proyectos nuevos, a la espera de mejores condiciones».  Al analizar por comuna, el estudio demostró que la variación de las ventas no fue pareja en toda la región.

Las más atractivas son las comunas céntricas, que aumentan sus índices de forma sostenida, con un aumento de 36,5% anual y 9,7% trimestral. Desde Tinsa Chile indican que esta tendencia es producto «del fuerte interés que se ha generado en las comunas céntricas como opción de inversión, tanto para personas como para empresas que buscan renta fija».

«Observamos que las comunas céntricas siguen aumentando sus ventas de forma sostenida, con un alza de 36,5% anual y 9,7% trimestral, en comunas como Independencia, Recoleta, pero especialmente en Santiago Centro, que mostró una de las alzas más importantes, casi doblando las unidades vendidas respecto al mismo trimestre de 2020″, resaltó Figueroa.

Tras ello, explicó que una de las ventajas que más predomina, y motiva, a la hora de comprar en este sector, tiene que ver con «la gran conectividad que permiten dejar los automóviles de lado y optimizar el tiempo, dado las demoras en el traslado que existen actualmente en Santiago. Esto aplica tanto para cliente final como para inversionista».

Y agregó que «el interés por parte de los inversionistas va ligado a cubrir las necesidades de las personas que no pueden adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario, pero tienen la urgencia de vivir en esos sectores».

Por otro lado, en sector oriente la venta de viviendas nuevas alcanzó las 2.538 unidades, lo que corresponde a una disminución de 12,78% en relación al trimestre anterior, pero aumentó un 23,02% al comparar con el mismo periodo del año anterior. De las ventas totales, el 86,8% corresponde a departamentos con 2.202 unidades y un 13,3% a casas con 337 unidades, mientras que la comuna de Ñuñoa fue la que lideró en participación, con un 45,1%.

En tanto, en sectores más periféricos, como Buin, Puente Alto, Lampa y Padre Hurtado, la venta de viviendas nuevas alcanzó las 3.184 unidades, es decir, una disminución de 6,8% en relación al trimestre anterior. Con todo, se trata de un aumento del 25,3% respecto al segundo trimestre de 2020. De las ventas totales el 47,6% corresponde a casas con 1.515 unidades y un 52,4% a departamentos con 1.669 unidades, y en este caso la comuna de La Florida la protagonista, con una participación de 19,7%.

Consultada por esta inclinación a la baja en la periferia de la Región Metropolitana, la experta de Tinsa sostuvo: «Tras el estallido social y la llegada de la pandemia, se generó una tendencia bien marcada durante el año 2021 con un alza en la proporción de la venta de casas, que pasaron de un 20% a un 25% de las ventas del mercado de Santiago».

Sin embargo, apuntó que «ya más despejados o normalizados los temas de la pandemia, los departamentos muy posiblemente vuelvan a ser prioridad en el mercado y así lo demuestran los datos. Lo que proyectamos es que el mercado de casas vuelva a sus niveles normales previo a las contingencias, con una participación del 20%, porque la necesidad de vivir en casas siempre existirá y estará centrada en las comunas periféricas, que en donde se ubica actualmente la oferta».

Alza de tasas, cuarto retiro y sus efectos

Para contrarrestar el impacto de los desequilibrios económicos presentes y así evitar que la inflación desborde la meta de 3% a dos años plazo, el Banco Central acordó incrementar en 75 puntos base, hasta 1,5%, las tasas de interés. Esta decisión fue anunciada el martes pasado, en su última Reunión de Política Monetaria, y se trata del mayor incremento desde agosto de 2001.

Respecto al potencial efecto que esta medida podría tener sobre las ventas a futuro, Figueroa rescató que, en general, estas «no se ven afectadas directamente por la tasa actual de los créditos hipotecarios, porque la mayoría de las personas compran unidades con recepción para dos años, por lo que dependen mucho más de la tasa que haya en dos años más y en nada le afecta la tasa de hoy».

Junto con ello, remarcó que «la decisión de compra depende mucho más de la sostenibilidad presupuestaria de los hogares». Pero advirtió que «donde sí puede afectar es en los proyectos que están con entrega inmediata, que dependen fuertemente de la variación actual de la tasa de interés y que son una fracción importante del mercado».

«Una variación incluso de menos de un punto es determinante para ciertos segmentos, solamente por la adquisición del financiamiento por lo que, en este tipo de proyectos, la tasa es muy incidente a la hora de inyectar más o menos ventas al mercado», añade.

Finalmente, dado que la Cámara de Diputados puso en tabla para este jueves la revisión y votación del proyecto que permitiría, por cuarta vez, efectuar un giro desde los fondos previsionales, lo que se sumaría a la extensión del Ingreso Familiar de Emergencia (IFE) universal hasta diciembre, la jefa de estudios de Tinsa descartó que estos factores sean determinantes «a la hora de mover la tendencia actual de las ventas, puesto que no se entregará de forma tan masiva como las veces anteriores».

Sumado a esto, espera que «la tendencia actual se mantenga, porque las personas que ya cuentan con fondos tendrán la oportunidad completar el pie de una vivienda».

Considerando el desconfinamiento de las comunas de la región, proyecta que «durante el tercer trimestre, producto de la reapertura de las comunas, se produzca una nueva alza en las ventas. A diferencia de otros años, puede que este tercer trimestre sea el de mayor venta durante este año en términos generales o con ventas trimestrales cercanas a los estándares del primer y segundo trimestre de 2021, con volúmenes de 9.000 unidades por trimestre, cerrando un año con un 13,8% más de ventas que en 2020 y un 7,8% menos que 2019″.