El alejamiento de las zonas céntricas en busca de mayores espacios y mejores precios de propiedades es una tendencia que viene desde hace algunos años en la Región Metropolitana, aunque en el período pandémico esto se ha intensificado, aseguran los expertos inmobiliarios.

Tradicionalmente el acceso a servicios, la cercanía a barrios centrales y la buena conectividad han sido parte de los atributos más valorados por los clientes inmobiliarios a la hora de buscar propiedades, ya sea para uso final o como inversión. Pero, tras el arribo de la pandemia y las posibilidades del trabajo remoto, el interés por espacios más amplios comenzó a ganar terreno, los que generalmente están ubicados en sectores más alejados del centro, aunque altamente conectados con las principales zonas de la ciudad.

Lo anterior se puede evidenciar en el aumento de la demanda por tipologías más grandes (distribución y espacios de las viviendas) en la Región Metropolitana. Según cifras de Colliers International al tercer trimestre de este año, el total de ventas de casas nuevas de 3 dormitorios y 3 baños acumula 5.015 unidades, situándose como los modelos más requeridos. Similar es el caso en los departamentos, donde los inmuebles de 2 dormitorios y 2 baños lideran las transacciones, con casi 24 mil unidades (ver infografía).

Sebastián Aguayo, consultor del Área de Estudios de Colliers, explica que se puede ‘observar una disminución del stock relativo —disponibilidad versus oferta inicial a la venta— de las unidades de más dormitorios en casas y departamentos, ambos impulsados por la demanda de mayores espacios a causa del teletrabajo y el tiempo en el hogar por la pandemia’.

Además, se observa una disminución en los requerimientos de viviendas más pequeñas. ‘Por ejemplo, en las unidades estudio (un ambiente) se tenía un stock relativo de 44% a finales de 2019, mientras que hoy está en un 50% para la misma tipología’, agrega Aguayo.

El director general de Tinsa, Felipe García, comenta que el principal detonante en los cambios de comportamiento de compra fue la pandemia, aunque la tendencia ya venía fraguándose desde algún tiempo. ‘El alejamiento de las zonas céntricas en busca de mayores espacios y mejores precios es una tendencia que viene desde hace algunos años, y que se ha intensificado en el último período’.

En el Gran Santiago, el desarrollo de la ciudad también ha facilitado este avance, según explican los expertos. Actualmente, las zonas periféricas cuentan con mejor conectividad, la cual se consolidará tras la construcción de la línea 7 de Metro, donde 33 de las 34 comunas urbanas de la capital contarán con ‘áreas de influencia’ del metro o tren.

ÑUÑOA Y BUIN lideran en ventas por tipo de viviendas

En cuanto a las comunas con mayores ventas de casas nuevas, estas corresponden a Buin, Colina y Puente Alto, con participaciones de 19%, 16% y 12% del total de las transacciones, respectivamente.

Carla Tapia, gerenta de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, comenta que ‘el fuerte desarrollo habitacional en las comunas alejadas del centro busca suplir lo que las zonas muy pobladas ya no tienen, como terrenos extensos que permitían la construcción de casas con amplios espacios. Esto, sumado a los servicios y conectividad que ofrecen, las convierten en sectores atractivos para residir. Cabe destacar que las casas continúan teniendo protagonismo en el mercado y tanto condominios como residencias particulares han tenido un fuerte aumento de su precio y de plusvalía, principalmente en zonas densamente pobladas’.

En Colina, por ejemplo, se tiene un precio promedio en torno a 63 UF/m2, mientras en Buin este es de 38 UF/m2 y en Puente Alto de 54 UF/m2. En todos los casos las tipologías predominantes son las de 3 dormitorios y 3 baños, siendo asimismo las más demandadas por los inversores.

En la oferta de departamentos se ha visto un protagonismo por parte de Ñuñoa en los últimos años, sitial que anteriormente ocupaba Santiago centro en la demanda de inmuebles. De esta forma, respecto a los precios lidera Ñuñoa, seguido de Santiago y La Cisterna, con 82,8 UF/m2, 70,4 UF/m2 y 55,1 UF/m2 en promedio, respectivamente.

‘Ñuñoa tiene una gran concentración de unidades de tipologías de 1D–1B (37%) y 2D-2B (41%), las que en conjunto suman un 78% del mercado de la comuna. En Santiago sucede algo similar, con la tipología de 1D–1B, representando 40% de las unidades, y las de 2D–2B un 30%, además de incorporar un mayor porcentaje de los estudios (17%). La Cisterna, por otro lado, tiene una oferta distribuida de forma más homogénea entre 1D–1B (26%), 2D–1B (29%) y 2D–2B (23%)’, explican desde Colliers.

Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, añade que tanto Ñuñoa como Santiago son comunas que mantienen una variada oferta de servicios (comerciales, educacionales, etc.) cercanos a las viviendas, lo que las convierte en zonas apetecidas para vivir. ‘La Cisterna, al ser una comuna rebalse de San Miguel, accede a los servicios de esta última’, dice.

Alza de tasas: freno a las compras y alzas en arriendos

A juicio de los expertos, existen múltiples factores que influyen en el comportamiento de compra, siendo hoy el más determinante las restricciones que tienen los bancos para otorgar créditos hipotecarios y el alto precio de las viviendas. ‘Ambos han dificultado el acceso a la casa propia desde antes del alza de las tasas’, dice Tapia y agrega que ante los mayores requisitos y la incertidumbre de mercado existirá una ‘parálisis inmobiliaria’.

Carolina Uribe-Echeverría, gerenta comercial de Sotheby’s International Realty, comenta que el mayor pie que se requiere y el aumento de hasta un 30% en los dividendos ha motivado a que muchas familias deban optar por los arriendos, aumentando su demanda y elevando el costo de estos. ‘Lo más probable es que durante el primer semestre de 2022 se genere un efecto de demanda contenida por la compra de viviendas. Ese segmento de público saldrá a comprar una vez que el país presente mayores certezas de comportamiento financiero’, finaliza.

-TANTO ÑUÑOA como Santiago son comunas que mantienen una variada oferta de servicios (comerciales, educacionales, etc.) cercanos a las viviendas, lo que las convierte en zonas apetecidas para vivir.