La pandemia cambió el estilo de vida de algunos chilenos, pero también se han abierto nuevas opciones para los inversionistas. Comprar propiedades para vivir o arrendar sigue siendo atractivo, sobre todo a fin de año cuando surgen promociones y facilidades para pagar el pie.

En los últimos dos años hemos experimentado acelerados cambios. Se modificó la manera de trabajar, de desplazarnos, de relacionamos y, por supuesto, también hubo cambios en el mercado inmobiliario, cuya oferta en regiones se ha visto muy beneficiada.

«Si bien el menor consumo de vivienda ha afectado de manera transversal a todo el mercado nacional, la distribución de la venta total da cuenta del fortalecimiento de nuevos mercados como Antofagasta (4,3% de la venta a nivel nacional), La Serena 14,2%), Concepción (3,4%) y Talca 12,7%1», explica el director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, Fabián García.

Dichas comunas comparten podio con mercados tan grandes como Nuñoa, Santiago y La Florida, demostrando que las nuevas maneras de habitar están propiciando la búsqueda de opciones residenciales fuera de la capital.

Aunque Santiago sigue siendo un foco de inversión atractivo, se observa una sostenida baja en la superficie promedio de unidades ofertadas que, a finales de 2019, promediaba cerca de 70 m2 y hoy se sitúa en torno a los 60 m2; es decir, un 15% menos, según cifras de Tinsa Chile.

«Lo anterior se debe, principalmente, a la profundización del mercado dirigido al microinversionista, que busca proyectos con mejores ubicaciones y bajo ticket promedio», afirma Fabián García.

En este contexto, sorprenden los nuevos mercados destinados a inversión que antes no estaban en el radar de quienes buscan opciones de renta fija a largo plazo, como Maipú, La Florida y Providencia.

«Los dos primeros mercados se han posicionado, principalmente, porque han potenciado enormemente la actividad al interior de la comuna, generando importantes subcentros de escala metropolitana, mientras que Providencia avanza en esta modalidad dadas las imposibilidades de adquisición vía crédito de las personas que son actualmente su mercado objetivo», indica el ejecutivo de Tinsa Chile.

LA OFERTA REGIONAL

En regiones, en tanto, se ven grandes movimientos en la oferta, donde destaca Antofagasta por la incorporación en los últimos años de vivienda con subsidio, abriendo una plaza residencial que antes estaba disponible para un mercado de mayores ingresos.

Igualmente, Fabián García, sostiene que La Serena se ha consolidado y ha generado grandes atributos que invitan a vivir y permanecer en ella, tales como nuevas autopistas, centros educacionales de gran escala, equipamientos comerciales y, principalmente, actividad costera y turística todo el año.

Según Enlace Inmobiliario, en la Región de Coquimbo, durante 2020, las preferencias por departamentos se ubicaron en un 51% en promedio, mientras que en lo que va de 2021 ya se ubican en un 62%.

Una situación similar se ve en la Región de Valparaíso, donde los departamentos promediaron un 76% en 2020, cifra que hoy alcanza un 84%. Asimismo, la Región de O’Higgins evidencia cambios significativos, ya que, en 2020, alcanzaba en promedio un 13% de las preferencias por departamentos, mientras que este año llega al 24%.

«Otros segmentos han apuntado a captar clientes que buscan alejarse del ajetreo capitalino son Puerto Varas, donde los nuevos desarrollos han apuntado a asemejarse mucho a la oferta capitalina en terminaciones, superficie y amenidades del proyecto, agregando el valor paisajístico del entorno. Lo anterior, ha puesto a Puerto Varas en competencia directa con mercados tan distantes como Chamisero en Colina y algunos sectores de Lo Barnechea», indica el director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, Fabián García.

LOS DESAFÍOS 2022

Según Tinsa Chile, el próximo año cerca del 40% del stock nacional estará a la venta en blanco, el 50% en verde, mientras que el 10% figurará en modalidad entrega inmediata. Y, aunque la industria no pierde su dinamismo, de todos modos enfrentará algunos desafíos. «Creemos que la pandemia seguirá generando un alto impacto sobre los costos de construcción. Eso será un gran desafío para poder ofrecer viviendas a precios razonables. Sobre las tasas de interés de los créditos, no vemos tanto problema. Mirando en el largo plazo, siguen siendo razonables. Hay que estar atentos al plazo de los créditos. Eso sí, golpea muy fuerte al comprador, por el valor del dividendo y la renta que debe acreditar para obtener financiamiento», afirma Christian Fariña, gerente comercial de cuadra.

No obstante, el ejecutivo cree que siempre habrá oportunidades. «Muchas inmobiliarias están ofreciendo facilidades en la compra de la vivienda, sea a través de garantizar tasa, dar financiamiento directo, recibir viviendas en parte de pago o tener cláusulas flexibles para salir de una compra que se complica. Será un año complejo, con nuevo gobierno, con el proceso constituyente en pleno desarrollo, con mucha incertidumbre, pero, a pesar de ello, creemos que la vivienda propia en Chile está muy arraigada, de manera que quizás se posterguen otras decisiones de compra antes que la de ‘la casa propia—, añade.

Hoy mismo, invertir en propiedades ofrece una serie de ventajas. El CEO de Florida Capitals, Cristian Kokaly, las señala: baja vacancia por la alta demanda de arriendos, buen retorno por el aumento en el valor de los arriendos, protegen el dinero de la inflación al estar valoradas en UF y aumento de la plusvalía. «A fin de año, las inmobiliarias están innovando en promociones y dando facilidades para el pago del pie en proyectos de entrega futura y con descuentos atractivos en propiedades con entrega inmediata», comenta Kokaly.

Igualmente, Christian Fariña de (cuadra, valora la plusvalía de los bienes raíces, la cual siempre aumenta, por lo que representa un ahorro para el futuro. «Los clientes que tienen en tomo a los 30-35 años debiesen proyectarse invirtiendo en departamentos de rentas. La administración de estas se está profesionalizando cada vez más y el mercado del arriendo será cada vez más atractivo», asegura.

Según Tinsa Chile, al cierre del tercer trimestre de 2021, las ventas en la Región Metropolitana alcanzaron los niveles prepandemia, impulsadas principalmente por las menores restricciones y las menores barreras crediticias.

– CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Según Enlace Inmobiliario, en noviembre, las personas interesadas en pedir financiamiento para la vivienda disminuyeron en un 25% con respecto a octubre. De esos interesados, la distribución por estado de solicitud da cuenta de que un 42% de las solicitudes de preaprobación de créditos hipotecarios fue rechazadas, un 43% fue aprobada y un 15% fue aprobado con modificaciones. En octubre, la distribución por estado de solicitud se distribuyó de la siguiente forma: 36% aprobaciones, 51% rechazos y 13% aprobaciones por modificaciones.

«Lo anterior muestra que, si bien disminuyeron los solicitantes con respecto a octubre, hubo un aumento de las solicitudes con resultado aprobado y aprobadas con modificaciones», explica Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.

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