Precio de las viviendas

Entre el año 2016 y 2021 los precios de las viviendas, a nivel nacional, han tenido un alza cercana al +16% app. Durante los años 2011 y 2016 el alza fue de +50% app. El precio promedio hoy de una vivienda en Chile es de 4.000 UF aprox.

El aumento de los precios de las viviendas ha sido un fenómeno constante, pero, tal como se expone, su mayor variación fue entre los años 2011 y 2016.

Los factores que explican las alzas son varios, pero por nombrar algunos:

• La escasez de suelo baldío para la construcción masiva de viviendas (en altura o extensión). Ante esto, los desarrolladores deben recurrir a suelos blandos (construidos), sobretodo en las zonas más atractivas, lo que encarece la ejecución de los proyectos y en consecuencia el valor de las viviendas.

• Las mayores restricciones normativas, que en algunos casos ha impactado directamente en las densidades permitidas.

• El alza en los costos de la mano de obra y en los materiales de construcción, que, sumado a la aplicación del IVA a la construcción (a contar de 2016), también han incidido en un aumento de los precios finales de las viviendas.

• Las mayores posibilidades para optar un financiamiento para la adquisición una vivienda. El alza de la demanda, también es factor incidente en los precios.

Créditos Hipotecarios

En nuestra opinión, ni las mayores tasas, ni el precio de las viviendas, están siendo los factores determinantes en la baja de solicitudes de créditos hipotecarios, sino que los menores plazos de otorgamiento para el pago de esos créditos.

Las recientes alzas de las tasas hipotecarias sin duda han sido un factor en la baja de créditos hipotecarios registradas en las últimas semanas, pero más determinante aun han sido los menores plazos de otorgamiento para el pago de estos créditos. El menor plazo para pagar un crédito impacta directamente en el dividendo mensual, lo que a su vez deriva en tener que presentar mayores ingresos en las entidades bancarias para optar por la compra de una propiedad, aunque no haya tenido variación de precio durante el último año.

No obstante, si analizamos la variación de precios y tasas hipotecarias de los últimos 10 años, y consideramos un mismo plazo para el pago del crédito (20 años), podríamos observar que la variación del dividendo promedio entre los años 2016 y 2021 es menor que la variación que hubo entre los años el 2011 y 2016 (+29% y 45%, respectivamente), considerando para este ejemplo una tasa hipotecaria actual de 5%.

Ante esta situación coyuntural podríamos esperar distintos comportamientos desde la demanda:

• Por una parte, muchas personas aplazaran la decisión de compra de su vivienda a la espera de mejores tasas y condiciones de plazo para optar por un menor dividendo mensual.

• Por otra parte, considerando el alza de precio de las viviendas, la cual, si bien se ha acentuado más en ciertos periodos, ha sido una constante, muchas personas podrían optar por no aplazar su decisión de compra, asumiendo las condiciones actuales de financiamiento, a la espera de renegociar dichas condiciones en un futuro, pero anulando el factor “alza de precio” mientras aguardan por esas mejores condiciones.

• Del mismo modo, algunas personas podrían optar por la compra de un bien de menor precio, apostando que en una venta futura su plusvalía se transforme en un mejor pie para la compra de la vivienda definitiva, al mismo tiempo de obtener mejores condiciones de financiamiento para su adquisición (asumiendo que estas mejoren a futuro).

Tendencias

Los cambios generados post-estallido social y especialmente por la pandemia, han traído consigo una reevaluación masiva de las necesidades y alternativas habitacionales de las personas.

Hoy, mas que nunca, existe una mayor necesidad por el espacio. Si bien el interés por mayores espacios y menores precios es un constante en el mercado inmobiliario, en adelante esta premisa la veremos aún mas más acentuada versus la predisposición de pagar más por una “mejor ubicación” en desmedro de mayor espacio.

¿Que podríamos esperar entonces?, en lo central, tres fenómenos:

• Una disminución de las superficies medias de los departamentos ubicados en los centros y sub-centros de la región metropolitana, con el objetivo de controlar los precios promedios de estas unidades y seguir siendo una alternativa competitiva dada sus ubicaciones altamente conectadas y equipadas.

• Un mayor interés y desarrollo inmobiliario de las zonas periféricas de Santiago. Estas áreas de expansión se han ido desarrollando principalmente mediante viviendas en extensión, ofertando mayores superficies construidas que en los barrios céntricos, cada vez con un mejor nivel de equipamiento y más conectadas.

• Mayor migración desde Santiago hacia otras ciudades, con el consecuente aumento del mercado inmobiliario en esas regiones. La posibilidad cierta del teletrabajo demostrada en la pandemia probablemente ha sido el detonante más importante. Precisamente los profesionales que pueden trabajar a distancia son quienes suelen tener mayores ingresos que el resto de la población, que, sumado a la posibilidad de acceder a algunas de las ayudas fiscales, junto con los retiros de las AFP, han motivado una mayor migración hacia ciertas ciudades como la Serena, Concepción o Puerto Varas.

por Felipe García Bunster, Director General Tinsa Chile