TENIENDO EN CUENTA QUE SE PREVÉ UN AÑO COMPLEJO DESDE LA PERSPECTIVA ECONÓMICA NACIONAL Y MUNDIAL, EXPERTOS COINCIDEN EN QUE ESTE SECTOR ESTARÁ MARCADO POR EL AUMENTO EN LA DEMANDA POR ARRIENDOS Y LA EVOLUCIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

Un escenario bastante desafiante se vislumbra que tendrá el mercado residencial durante el 2022. Alzas de las tasas de interés y mayores restricciones a los créditos hipotecarios, aumento en la demanda por arriendos, disminución de las superficies medias de los departamentos y mayor migración desde Santiago hacia otras ciudades son algunos de los hechos que marcarán, a juicio de ejecutivos de importantes consultoras, este año que recién comienza.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señala que el sector estará caracterizado por el incremento en la demanda por arriendos, alzas en los cánones de alquiler y menor acceso a la casa propia. ‘Por una parte, ante las altas tasas para los créditos hipotecarios, cada vez menos personas podrán acceder al sueño de la casa propia, lo que resultará en un aumento de la demanda por arriendos, el que, a su vez, incidirá en que sus valores crezcan’.

Por otro lado, destaca que se ha instalado en el mercado un fuerte interés por las casas, especialmente en el sector ABC1. ‘La fuerza de esta demanda va a permanecer contra ‘viento y marea’, con cánones y valores al alza durante todo el 2022. Las casas en este segmento son un bien extremadamente escaso y eso genera una trayectoria que se aleja de la media del mercado’.

A su juicio, otro aspecto que hay que considerar es la evolución de los créditos hipotecarios —plazo, tasa y condiciones de aprobación como monto—. ‘Hoy, y presumiblemente por un período de varios años, vamos a tener tasas crecientes y una política monetaria menos expansiva. Esto va a llevar a una tensión entre mayores cánones de arriendo y compensación en el valor de las viviendas. La resolución de esta tensión dependerá de condiciones generales del país y particularidades del mercado. Las viviendas de mejor calidad y mayor conectividad van a poder incrementar el valor de los arriendos y con eso, castigar menos el valor de la vivienda’.

ESCENARIO COMPLEJO

Enfatizando que se observa que el 2022 será complejo desde la perspectiva económica nacional y mundial, Teodosio Cayo A., gerente general de Arenas&Cayo, dice que, de acuerdo a los antecedentes actuales, se visualiza un aumento de los stocks disponibles de departamentos para entrega inmediata, que incrementarán su volumen por sobre los 36 meses para agotar dicho stock. ‘También se estima que existirá una menor entrada de bienes inmuebles para la venta tanto residencial como comercial y los proyectos estarán focalizados en cubrir una mayor demanda de arriendo habitacional, particularmente en zonas cercanas al metro’.

Cree, además, que habrá un intento por fortalecer un aumento en los subsidios, sin embargo, para el 2022 el presupuesto de la nación ya está cerrado, con lo cual el espacio de ajustes del primer año se ve reducido. ‘Por otra parte, el alza de costos de materiales impedirá que ingresen muchos proyectos en zonas de menor densidad de población (regiones), y en términos de integración social, se tratará de concretar un banco de suelos asociados a sitios fiscales, que probablemente podría tener sus primeros frutos a inicios del año 2023’.

Y añade: ‘Bajo el escenario actual, sumado a las proyecciones económicas del país y los posibles efectos de la pandemia que podrían sumarse a las actuales condiciones, no se espera una mejora sustancial en el comportamiento del mercado inmobiliario, por tanto es probable que veamos incrementos en el déficit habitacional del orden de un 26 al 28%, que se agudizará con el reconocimiento de algunos derechos habitacionales para inmigrantes y las presiones que pudieran estar asociadas a las expectativas que muchas personas han tenido de las nuevas autoridades’.

VENTAS Y TENDENCIAS

Para Francisco Rojas, director ejecutivo GPS Property, el mercado residencial viene de un buen cierre del año 2021, en especial en términos de venta de departamentos y casas en torno a las UF 140 millones en el Gran Santiago y un nivel de desistimiento bajo las dos cifras. ‘Para el 2022 creemos que el nivel de ventas va a ser menor al 2021, en torno a los UF 125 millones. Además, en términos generales, las condiciones de financiamiento actuales harán que se produzca una ralentización de todos los mercados, al tener una tasa de financiamiento más alta, más cortos los períodos de financiamiento y aumento de pie exigido por los bancos’.

En Tinsa, el director de Estudios Inmobiliarios Fabián García, detalla que para este año se observan tres tendencias. La primera, una disminución de las superficies medias de los departamentos ubicados en los centros y subcentros de la Región Metropolitana, para controlar los precios promedios de estas unidades y seguir siendo una alternativa competitiva, dadas sus ubicaciones altamente conectadas y equipadas. ‘Lo anterior se debe, principalmente, a la profundización del mercado dirigido a los microinversionistas, quienes buscan proyectos con mejores ubicaciones y bajo ticket promedio’.

La segunda tendencia se refiere a un mayor interés y desarrollo inmobiliario de las zonas periféricas de Santiago. ‘Estas áreas de expansión se han ido desarrollando, principalmente, mediante viviendas en extensión, ofertando mayores superficies construidas que en los barrios céntricos y cada vez con un mejor nivel de equipamiento y más conectadas’, precisa.

La mayor migración desde Santiago hacia otras ciudades, como La Serena, Concepción o Puerto Varas, con el consecuente aumento del mercado residencial en esas regiones, es la tercera tendencia que identifica Tinsa. ‘La posibilidad cierta del teletrabajo demostrada en la pandemia ha sido, probablemente, el detonante más importante’, concluye.