PESE A LOS PROBLEMAS QUE ENFRENTA ESTA COMUNA, EL MERCADO HABITACIONAL GOZA DE GRAN DINAMISMO. LAS GRANDES VENTAJAS QUE POSEE, COMO GRAN CONECTIVIDAD, ACCESO A SERVICIOS Y EQUIPAMIENTO, ETC., CONTINÚAN ATRAYENDO A MUCHAS PERSONAS.

A diferencia de lo que sucede con las oficinas y los locales comerciales en la comuna de Santiago —que se han visto afectados por problemas como las protestas, el vandalismo, la delincuencia y el comercio ambulante, además de un fuerte cambio en las tendencias que los ha impactado—, el mercado habitacional goza de gran dinamismo, muy ligado a los desarrollos para renta residencial.

Fabián García Medrano, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, explica que las coyunturas y tensiones urbanas ciertamente han afectado la imagen de la comuna, sin embargo, estos factores han repercutido transitoriamente en el mercado inmobiliario. ‘Debido a lo anterior es que solo vemos una baja sustancial en las ventas de viviendas nuevas en la comuna durante finales de 2019 y principios de 2020’.

De acuerdo a información de la consultora, de los 113 proyectos existentes, solo 13 se encuentran dentro del cuadrante Autopista Central – Río Mapocho – Vicuña Mackenna – Marín, que fue el sector más afectado por las protestas; mientras que los otros 100 proyectos se hallan en sectores fuera de los riesgos vistos en 2019 y principios de 2020.

‘Si somos aún más precisos, de los 113 proyectos, ninguno de ellos se encuentra en el casco histórico de Santiago, donde se acusan mayores problemas relacionados con el comercio ambulante y las protestas. Por ello, el mercado residencial nuevo de la comuna no se encuentra fuertemente expuesto a riesgos y muy posiblemente siga creciendo en los próximos años’, agrega.

RENTA RESIDENCIAL

La alta liquidez en la economía del país ha reforzado la demanda por viviendas en Santiago, al tiempo que los arriendos están al alza y en creciente escasez. Según datos de Colliers, el mercado de renta residencial se concentra en la comuna con un 30% de participación. ‘Esto refleja la profundidad de los arriendos, dada la gran demanda observada. Se evidencia, además, un aumento importante en el stock disponible de departamentos a partir del primer trimestre de 2020. En cuanto a las ventas se observa una mejora en el indicador, acercándose a niveles del 2019’, precisa el vicepresidente Reinaldo Gleisner.

Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, destaca que, en general, el mercado de renta residencial, en lo que tiene que ver con arriendo y multifamily, ha estado más dinámico en el último tiempo, lo que ha provocado que la oferta disponible se reduzca y que los precios empiecen a subir, con lo cual se ha ido recuperando en relación a lo que había el 2019.

Para Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, la renta residencial ha ganado mucho terreno por dos factores de demanda que han seguido creciendo en el tiempo: el déficit habitacional y el fenómeno de la inmigración. ‘Esto es una tendencia a nivel mundial y Chile sigue siendo un destino económicamente atractivo en la región, por lo que continuará siendo un factor de demanda que favorecerá a los mercados residenciales’.

Actualmente, las propiedades nuevas en venta en la comuna de Santiago se enfocan, en su mayoría, en segmentos jóvenes o de núcleos familiares pequeños, donde los departamentos de un dormitorio y estudios se llevan el mayor porcentaje de los nuevos desarrollos y, por consecuencia, de las ventas.

Al respecto, García enfatiza que estos segmentos son especialmente susceptibles al arriendo, motivo por el cual este mercado es de gran interés para los inversionistas, que ven altas tasas de ocupación en la comuna, por ende, un bajo riesgo en la inversión. ‘Reflejo de lo anterior es el actual volumen de ventas, que al cierre del 2021 fue de cerca de 1.150 unidades, que hacen un fuerte contraste con las menos de 700 ventas a principios de 2020, posicionando nuevamente a la comuna como el mercado más grande de la capital, seguido por Ñuñoa y La Florida’.

RECUPERACIÓN

Se espera que el mercado de viviendas de Santiago siga recuperándose, considerando que a fines de 2019 y principios de 2020 fueron los períodos de menor venta registrada desde 2008. De acuerdo a datos de Tinsa, la tasa de crecimiento de las ventas residenciales en proyectos nuevos de la comuna fue de 9% en el cuarto trimestre de 2021 frente al mismo período de 2020.

‘Durante el ejercicio 2021, las ventas rondaron las 1.150 unidades trimestrales, mostrando una alta estabilidad en la demanda. Esperamos que durante 2022 esta venta se mantenga y que esta demanda suba en la medida que se siga flexibilizando el mercado de financiamientos hipotecarios, atrayendo a más inversionistas hormigas que apalancan su inversión vía préstamos bancarios y a nuevos residentes, pudiendo llevar la venta a cerca de 1.500 unidades trimestrales’, detalla Fabián García.

Valenzuela añade que en lo que respecta a la venta, el 2021 estuvo significativamente más dinámico, gracias a que los inversionistas han tenido más incentivos para comprar, debido a una mayor demanda por arriendos. ‘Por el contrario, el comprador más pequeño aún está atento a las condiciones más restrictivas de otorgamiento de créditos hipotecarios y a las tasas de interés’.

– PROBLEMAS SECTORIALES

Considerando el fuerte interés de las personas naturales e inversionistas por invertir, Gleisner señala que la demanda por comprar departamentos está afectada por el complejo escenario del mercado de la vivienda: costo de créditos hipotecarios fuertemente al alza por la combinación de tasa e inflación altas; plazo de créditos a máximo 20 años, lo que eleva sustancialmente el dividendo, y mayores exigencias del sistema financiero para acceder a créditos. ‘Todo ello, en un contexto de fuerte incremento en el costo de construcción —consecuencia de la escasez de mano de obra y de materiales, el sobrecalentamiento de la economía y mayores costos financieros— y menores inicios de proyectos inmobiliarios para vivienda’

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