Vitacura, Providencia y las condes son las comunas de la Región Metropolitana con el más alto nivel de calidad de vida urbana, según el índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) 2021, destacando por su buen desempeño en «Vivienda y Entorno», una de las seis dimensiones que mide este estudio.

La oferta residencial actual de las tres comunas se compone principalmente de departamentos, equivalente a un 95,3% total de la muestra, con 189 proyectos, de acuerdo a Tinsa. «La oferta total es diversa, tanto en tipologías, superficies y precios UF/m2, según el sector donde se emplace y va en directa relación con la normativa que se establece en una determinada zona de análisis», explica la directora de Ventas, Daniela Salazar. Por ejemplo, en zonas donde la densidad habitacional (cantidad de habitantes por hectárea) y alturas son más restrictivas proliferan tipologías de vivienda como los townhouses, de manera tal de rentabilizar mejor el rendimiento del suelo en un determinado proyecto.

«Además, estos proyectos funcionan como híbridos entre casas y departamentos y los demandan, principalmente, parejas jóvenes con hijos pequeños, que aún no están en búsqueda de la vivienda definitiva. De los 23 proyectos de casas que se encuentran en estas comunas, 11 son townhouses y se encuentran, en su mayoría, en las condes«, precisa.

Por otro lado, el mercado de departamento se caracteriza por tener la oferta concentrada en las tipologías de 2D-2B, con 1.874 unidades en stock, y lo siguen la tipología de 1D-1B, con 944 unidades. «Es importante caracterizar las tipologías 2D-2B, ya que hasta hace un par de años la tendencia de venta de este tipo de unidades era, principalmente, la categoría mariposa, demandada por inversionistas hormigas. Sin embargo, con la pandemia vemos que un 84% de la muestra ofertada son tipologías simples, dormitorio principal con un segundo dormitorio pequeño, que se utiliza como oficina o homeoffice», comenta.

CALIDAD DE VIDA
Según el ICVU 2021, de las 42 comunas analizadas de la Región Metropolitana, ocho presentan un nivel alto de calidad de vida urbana (Vitacura, Providencia, las condes, Nuñoa, Lo Barnechea, Santiago, La Reina y Macul), siete un nivel medio-alto, nueve un nivel medio-bajo y 18 un nivel bajo. Al respecto, Daniela Salazar destaca que Vitacura se ha caracterizado desde los inicios del Indice de Calidad Urbana por estar en el número uno, no solo a nivel metropolitano, sino que también a nivel nacional. «Esto generado por ser una de las comunas con mayor renta per capita».

Sin embargo -agrega-, es una comuna que se destaca por tener una configuración espacial principalmente de equipamiento y zonas residenciales, por lo que, si bien es pujante para recibir mucho equipamiento y servicio, sus residentes aportan desde los empleos de otras comunas para fortalecer esta misma. «Es interesante revisar el caso de las condes y Providencia, respecto a cómo aportan áreas verdes los edificios de oficina en espacios abiertos, incorporando al peatón».

MULTIFAMILY
Si ves el mercado de multifamily -edificio que funciona exclusivamente para arriendo residencial y que pertenece a un solo dueño- sigue registrando un positivo desempeño en la capital, en Vitacura, Providencia y las condes ha tenido un crecimiento dispar.

La ejecutiva de Tinsa señala que este mercado aún no se encuentra desarrollado propiamente tal en Vitacura, salvo algunos apart hotel, en específico, que no se categorizan como multifamily. «En esta misma comuna, la densidad habitacional es baja y el suelo es uno de los más caros de Chile, lo que se traduce en la actualidad a que un proyecto de venta sea más rentable que uno de renta. Sin embargo, hay que ver qué pasará con la Línea 7 del metro, que podría incentivar el aumento de densidades y alturas, y con esto agilizar el mercado formal de renta».

Respecto a las condes y Providencia, enfatiza que estas son comunas estables a nivel del mercado de multifamily, con una vacancia promedio de un 3%, y que recién están abriéndose a este tipo mercado; ambas poseen actualmente cinco proyectos.