El alza de tasas en los créditos hipotecarios y la contracción económica han traído consigo múltiples consecuencias en el mercado inmobiliario, ralentizando las ventas de inmuebles y dificultando el sueño de la casa propia a miles de familias e inversionistas hormiga que han visto cada vez más lejanos los requisitos que se solicitan para gestionar la venta.

Ante este escenario y con el fin de dinamizar los movimientos, diversas han sido las campañas que están impulsando las inmobiliarias y empresas de gestión de viviendas, las que van desde garantizar el arriendo por un año hasta el pago del pie en 60 cuotas sin intereses.

Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, explica que las inmobiliarias han redoblado sus esfuerzos para poder motivar a los compradores en un escenario macroeconómico complejo. ‘Los atributos están basados principalmente en facilitar el pago del pie de las unidades que tienen entrega para finales de 2023 y 2024, permitiendo acceder a reservas con precios rebajados y facilitando el pago del pie en hasta 60 cuotas sin aplicar interés’, dice.

Lo anterior, explican los expertos, subsana dos aspectos importantes que hoy no permiten el flujo deseado de venta. Primero, pueden apuntar a compradores que no tienen liquidez y, en segundo lugar, permite evadir la solicitud de un crédito de consumo para el pago del pie, en un contexto de tasas altas para este tipo de créditos.

Por su parte, Carla Tapia, gerenta de Estudio de MQ Servicios Inmobiliarios, comenta que a estas facilidades se suma otro beneficio. Actualmente hay quienes están garantizando un año de arriendo en la compra de propiedades, un atractivo para los inversionistas hormiga que buscan principalmente departamentos que se paguen con el alquiler mensual, disminuyendo así el riesgo de vacancia.

Cesión de promesas y congelamiento de UF en pago inicial

Ramón Rojas, gerente comercial de Inmobiliaria Norte Verde, explica que el escenario complejo de las tasas de interés ha significado que el aumento de cada punto porcentual significa una subida del 15%, aproximadamente, del dividendo mensual. ‘Por ejemplo, para un departamento de UF 3 mil con financiamiento del 80%, el dividendo a 30 años con una tasa de 5,2% llega a $496.000, aproximadamente. En cambio, con una tasa del 2% el dividendo baja en torno a $345.000. De esta forma, hoy el dividendo se ha encarecido en un 44% más que años anteriores’, detalla.

Debido a estos cambios e incertezas a futuro, las inmobiliarias también están impulsando facilidades en la cesión de promesa de las reservas comprometidas. Sergio Fajardo, CEO de Smart Choice y director general de Terra Capitals, comenta que ‘para futuros proyectos hemos visto promesas más amigables con condiciones de salida, o de traspaso a otro cliente, disminuyendo así el riesgo de no poder escriturar a futuro’.

Otra de las tendencias que se pueden ver en las ofertas inmobiliarias es el congelamiento de la UF en el pago del pie. Enrique Loeser, gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, señala que esta iniciativa se ha visto replicada en distintos actores del mercado en la búsqueda de reactivar las ventas, oferta que desde la empresa están exhibiendo en los proyectos a la venta que tienen en el sur del país.

‘Esto quiere decir que si el cliente compra una propiedad, pagará el pie con la UF correspondiente al 1 de noviembre. Entonces, todo lo que vaya subiendo en los próximos meses no le va a afectar en el pago de su pie, pues se considerará solo la UF de la fecha ya señalada’, detalla Loeser.

De manera más agresiva, la rebaja en el valor de las propiedades respecto al precio de lista es otra de las opciones que se pueden encontrar en el mercado. De hecho, en el marco de las campañas del Black Friday —que se están extendiendo incluso hasta mediados de diciembre— existen descuentos de hasta un 16% en unidades seleccionadas.

Siena Inmobiliaria es una de estas, con proyectos ubicados en las comunas de San Miguel, Ñuñoa, Macul, La Florida, las condes, Chicureo, Vitacura y La Dehesa. Dependiendo del valor de la propiedad, el descuento puede traducirse en un ahorro de hasta $66 millones en el precio final, señalan. En algunos de estos, también están incluidas gift cards de regalo al momento de firmar la promesa.

La posibilidad de arrendar con abono al pie en unidades con entrega inmediata también es otra alternativa atractiva para quienes busquen adquirir una vivienda, como también para las empresas, ya que las ha ayudado a destrabar la venta de unidades que se encuentran terminadas.

Sin variaciones

Ana María del Río, gerenta comercial de Siena Inmobiliaria, comenta que en los últimos años ‘hemos visto que las personas están mucho más informadas de cómo funciona y lo que está pasando en el mercado inmobiliario; por lo tanto, estudian y evalúan más detenidamente al momento de cotizar, con el fin de aprovechar los beneficios y descuentos disponibles. Por lo tanto, la activación de promociones y entrega de mayores facilidades tienen un efecto inmediato en la recepción positiva por parte de los potenciales clientes’, dice.

Estas medidas han sido en parte efectivas, comentan los expertos, las cuales han ayudado a poner freno a la pérdida de dinamismo del mercado, ya que las ventas de viviendas nuevas del tercer trimestre (5.892 unidades) no demuestran variación alguna al comparar el mercado con el segundo trimestre de este año (5.888 unidades).

‘Lo anterior muestra que la posición más agresiva de las inmobiliarias ha logrado detener el constante descenso de las ventas que veníamos observando desde el cuarto trimestre de 2021, por lo que esperamos que, de aquí en más, se vaya recuperando el tono en las ventas de viviendas nuevas’, finaliza García.