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Mientras la mayoría de las comunas está limitando la altura, aquí se pensó en crecer, pero de forma ordenada y separando las zonas industriales de las residenciales.

Históricamente, buscar un lugar para vivir en Pudahuel era buscar una casa. No obstante, un plan regulador —el documento que establece qué se puede construir y dónde- generará cambios en esa comuna, habitada actualmente por unas 200.000 personas. La normativa -publicada en febrero- permite ahora construir en altura, hasta 16 pisos.

La zona sur de la comuna, demarcada por la calle Claudio Arrau, comienza su auge.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers Chile, describe las diferencias entre el norte y el sur de la comuna.

«Las viviendas que están en el sur tienen precios bien distintos a lo que están en el norte. El sector sur de Claudio Arrau tiene proyectos de desarrollo de departamentos similares a la parte central de Maipú, que son de valor entre 50 y 65 UF el metro cuadrado. Mientras que al norte, hay proyectos con subsidio que se venden entre 36 y 40 UF el metro cuadrado. El desarrollo inmobiliario en esta zona es menor. Es un sector que alberga centros de almacenamiento que están cerca del aeropuerto», detalla.

El fuerte del crecimiento hasta la fecha eran los condominios de casas.

«Están en el sector denominado Cuidad de los Valles; también al sur de la carretera 68 (entre el cruce del río Mapocho y el túnel lo Prado). Son casas de 5.900 a 7.009 UF, entre 100 y 180 m2, con tres a cuatro dormitorios», añade.

Quienes mayormente compran en ese sector son personas de un sector medio/alto de las comunas de Maipú, Pudahuel, y las comunas aledañas.

«Se trata generalmente de profesionales con estudios universitarios y muchos con posgrado, de 30 a 50 años», precisa el especialista.

Por su parte, Mariela García, directora de tasaciones de Tinca Chile, señala que los edificios escasean.

«Los proyectos de edificios que hoy están con venta son seis, algunos aún en construcción (venta en verde). Son proyectos que en promedio cuestan 2.800 UF, de entre 55 y 60 metros cuadrados. Hoy las personas que viven ahí por lo general se tienen que desplazar para trabajar y estudiar a otros sectores», describe.

¿Y qué tal los servicios?

Responde Gleisner «Es una comuna mucho más industrial y de almacenamiento. No es muy alto el nivel de ser vicios. Si se compara con Maipú, es muchísimo menos. Probablemente sea más similar a Renca, sobre todo la parte norte. Hay muchos servicios en la comuna de Maipú, con dos malls muy grandes. La parte sur de Pudahuel tiene acceso casi inmediato al desarrollo que de esa zona».

Cambios reguladores

En febrero último entró en vigencia el Plan Regulador Comunal para Pudahuel. Antes de esto no había uno como tal, rigiéndose por el antiguo plan de Las Barrancas —así se llamó inicialmente la comuna- del año 1971.

Gleisner cree que dicho abre oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios, puesto que varias comunas de la Región Metropolitana avanzan hacia lo contrario, que es limitar construcciones en altura y densidad de proyectos.

«San Miguel tuvo una gran demanda y un gran auge inmobiliario. Pero se cambió el plano regulador y ya no se permite la edificación en altura significativa. Hay una demanda permanente por departamentos. La población va creciendo y cuando empiezan a desaparecer opciones como las de San Miguel, obviamente las inmobiliarias y las personas buscan otra ubicación. Pudahuel tiene esa opción, tiene una conectividad razonable y un entorno urbano conveniente», opina.

García explica que los cambios normativos avanzan a establecer nuevas zonas residenciales, principalmente desde la calle Claudio Arrau hacia el sur, con alturas que pueden llegar a hasta los 16 pisos y una densidad de 2.500 habitantes por hectárea.

«La parte sur tiene harto potencial y ahí se van a venir más proyectos en el estándar 50 metros cuadrado promedio, a 50 o 60 UF el metro cuadrado», adelanta.

«Los cambios protegen algunas condiciones de barrios más tradicionales. También incorporan más áreas verdes y mejora accesibilidades. Todas estas modificaciones buscan contribuir positivamente a las zonas residenciales, para que sea más amable para la vida familiar. Se potencian algunas sectores dando mayores facilidades para desarrollar nuevos núcleos habitacionales», expone.

De todos modos, aclara que esta mayor expansión tomaría su tiempo: «Esto no es algo automático: se demora un tiempo que las nuevas núcleos se conformen. El cambio en el plano regulador es una ventaja para la comuna porque se pueden venir cosas buenas, como aumentar el nivel de servicios. Hoy no es la comuna que tenga todo y por algo se están haciendo estos cambios».