Según reporte 2022 de Tinsa:

Condiciones crediticias e inflación hicieron caer
en 38% la venta de viviendas nuevas en la RM

• La baja histórica se contuvo el último trimestre de 2022, amortiguada principalmente por la reactivación de las ventas en las comunas de Santiago, La Cisterna y Huechuraba, que representan el 27% del mercado total de la RM.

 

Durante 2022, la contracción del mercado de vivienda nueva en la Región Metropolitana se tradujo en la venta de 14.245 unidades menos, lo que representa una caída de 38% anual, de acuerdo con el análisis realizado por la consultora Tinsa.

Las comunas más afectadas por la disminución de la demanda fueron las comunas de la periferia, donde se concreta mayormente la oferta de casas, que registraron una disminución de 45% en las ventas en comparación a 2021.

VENTAS Y VARIACION ANUAL POR ZONAS – RM – TINSA
ZONA	AÑO					VARIACION ANUAL
	2018	2019	2020	2021	2022	2019	2020	2021	2022
CENTRO	17.498	14.811	10.281	11.464	8.206	-15%	-31%	12%	-28%
ORIENTE	11.963	11.845	9.712	11.091	6.950	-1%	-18%	14%	-37%
PERIFERIA	12.217	11.510	11.849	15.027	8.181	-6%	3%	27%	-46%
Total general	41.678	38.166	31.842	37.582	23.337	-8%	-17%	18%	-38%

El estudio destaca que durante el último trimestre del año se observaron algunos cambios en la tendencia en dos comunas representativas, que mostraron resultados positivos en las ventas respecto al trimestre inmediatamente anterior. Es el caso a Santiago Centro y La Cisterna, que tuvieron alzas de 14% y 3% respectivamente. Huechuraba también revirtió la caída, que anotó un alza de 69%, ubicándose en la sexta comuna con mayores ventas de la RM.

VENTAS TOTAL RM 4T2022
COMUNA	UNIDADES	PARTICIPACIÓN
SANTIAGO	924	17,5%
LA FLORIDA	657	12,5%
ÑUÑOA	552	10,5%
LA CISTERNA	257	4,9%
MACUL	249	4,7%
HUECHURABA	215	4,1%
ESTACION CENTRAL	209	4,0%
LAS CONDES	191	3,6%
INDEPENDENCIA	172	3,3%
Otros	1.847	35,0%
TOTAL	5273	100,0%

“Santiago Centro, La Cisterna y Huechuraba representan el 27% de las ventas totales de la RM, por lo tanto, su recuperación ayudó a frenar la caída que estaba mostrando la RM, amortiguando a solo 8% la disminución de las ventas respecto al trimestre anterior””, indica Paola Figueroa, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa.

 

Factor inversionista en comunas céntricas

 

 

 

Santiago Centro y La Cisterna se han ubicado en los últimos años dentro del ranking de las comunas con mayores ventas, junto con La Florida (12%), Ñuñoa (10%) y Macul (5%); sin embargo, estas tres últimas no lograron revertir la baja en las ventas durante 2022.

 

Según la ejecutiva de Tinsa, esta diferencia demuestra que hubo un mayor movimiento en el segmento inversionista, ya que Santiago Centro y La Cisterna concentran la oferta de unidades de 1D con un 61% y 47%, respectivamente, con un precio promedio para esta tipología de 2.782 UF y 2.323 UF, que son las más demandadas para la renta. Mientras que La Florida, Ñuñoa y Macul tiene una oferta mixta, que comprende departamentos desde 1D hasta 3D, a un precio promedio de 3.470 UF, 4.341 UF y 3.774 UF, correspondientemente.

 

“Esto significa que parte de su venta depende de clientes finales, que es un segmento que se ve más afectado por el alza de las tasas de interés y el cambio de las condiciones y montos, ya que la decisión de compra depende de la cuota del dividendo que pueden o esperan pagar según su presupuesto familiar, que además se ve restringido por el efecto inflacionario”, explica Figueroa.

 

Impacto en los precios

 

La ejecutiva de Tinsa aclara que, en términos generales, los valores de venta de vivienda nueva en la Región Metropolitana aumentaron un +1% en comparación con el trimestre anterior y un +3% comparado con el mismo trimestre del año anterior. Y, en el caso de los departamentos, “éstos reflejaron un aumento del 2% comparándolo con el trimestre anterior, registrando un valor promedio de 4.566 UF y manteniendo la superficie promedio en 56,2 m²”, señala.

 

Las comunas que disminuyeron sus precios fueron Padre Hurtado (-5%) y Quinta Normal (-1%); mientras que las que mostraron un mayor aumento son Buin (+21%) y San Miguel (+4).

Con relación al tipo de propiedad, Paola Figueroa explica que las casas presentaron el 4T2022 una disminución del -1% respecto al trimestre anterior, registrando un valor promedio de 7.194 UF y manteniendo la superficie promedio en 102,3 m². Las comunas que más disminuyen son Colina (-3%) y Huechuraba (-1%), mientras que, las que muestra mayor aumento son Peñaflor (+12%) y Padre hurtado (+5%).

 

“Todas estas variaciones en el valor promedio de la vivienda nueva en la Región Metropolitana tienen directa relación con la renovación del stock disponible, para el caso de las disminuciones. Y, en el caso de las alzas, va de la mano con que lo primero que se agota son las viviendas de menor valor, quedando las de mayor ticket, lo que se traduce en las alzas que vemos hoy en el valor de la vivienda, junto con el alza en los costos de construcción y de la tierra”, dice.