• Con tasas todavía altas, y en medio de una desaceleración económica. Una baja de precios podría abrir una oportunidad.

Con solo ciertas excepciones en algunos de sus sub-segmentos, el mercado inmobiliario chileno está experimentando su peor momento en más de una década: el índice de precios de la vivienda del Banco Central se contrajo -7,2% anual en el cuarto trimestre de 2022 (con todos los trimestres del año reflejando bajas), un escenario de caídas que no se veía desde 2009, cuando el mundo padecía los efectos de la crisis subprime.

 

Así, entre octubre y diciembre, la venta de viviendas nuevas se desplomó -38% anual, según Tinsa. Y con un emisor que mantiene su tasa sobre los dos dígitos y una economía que se desacelera, el futuro para el mercado inmobiliario todavía se ve complejo.

 

«El sector, y particularmente el área residencial y de oficinas, seguirá presionado», dice Antonio Cruzat, Gerente Inmobiliario y de Inversiones de Quest Capital.

 

Un sector deprimido, no obstante, podría abrir oportunidades de inversión. Esto «volvería a hacer atractiva a esta clase de activos para inversionistas», dice Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital.

 

«Creemos que durante este año pueden aparecer atractivas oportunidades de inversión en ciertos sectores de la industria inmobiliaria», concuerda Francisco Ghisolfo, director de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital. «Sin embargo, hay que ser selectivos en la calidad y ubicación de los activos».

 

El sector inmobiliario seguirá enfrentando contratiempos en 2023. Esto, de acuerdo a varios analistas de mercado, llevaría a caídas de precios y, con eso, a oportunidades de inversión. Sin embargo, advierten sobre la necesidad de ser selectivos y, qué tan apetitosa sea la oportunidad dependerá de cuánto caigan los precios.

 

IMPACTO A LA VISTA

 

Los datos que evidencian el mal momento del sector inmobiliario son varios. «El mercado de oficinas en la comuna de Santiago, por ejemplo, ha tenido una baja sustancial de su valor, superior a -50%», dice Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers. Y agrega que la venta de viviendas terminó el año pasado un 9% por debajo del promedio de los últimos tres años.

 

«El sector seguirá muy presionado en el mediano plazo, afectado por baja demanda y mayores costos financieros de los proyectos (ambos factores influenciados por el nivel de tasas)», dice Montalva, de Acciona Capital.

 

En los últimos meses, eso sí, se ha visto una tenue recuperación. «La demanda ha aumentado levemente, respondiendo así al stock disponible», dice Paola Figueroa, directora Comercial de Tinsa. Destaca que, en febrero, se evidenció en un incremento de 11% anual en las ventas de viviendas nuevas y cree que el flujo se estabilizará en torno a 5.000 unidades mensuales en la Región Metropolitana y 9.500 a nivel nacional. Eso sí, aclara, «no proyectamos que se recuperen los niveles de 2021».

 

LAS OPORTUNIDADES

 

Y algunos sectores del mercado inmobiliario han mostrado resiliencia. Cruzat, de Quest, explica que si bien todos los subsectores sufren con la desaceleración de la economía, algunos han permanecido a flote. «El de multifamily se ha mantenido resiliente, al ser una buena alternativa a la mayor dificultad para acceder al financiamiento hipotecario», dice en referencia al arriendo de viviendas. Y suma otro: «los activos industriales y bodegas han

 

logrado aprovechar las tendencias post pandemia de mayor presencia del e-commerce, y de hecho están en niveles de vacancia mínimas».

«La renta seguirá liderando», dice Gleisner, de Colliers. «Los multifamily que no requieren vender sus departamentos están en buenas condiciones de rentabilidad. El mercado de bodegas sigue con vacancia casi cero, eso marca una oportunidad de inversión», añade.

 

Pero hay quienes creen que, con las rentabilidades actuales, el mercado no sería muy atractivo para inversionistas. Montalva explica que, en renta comercial, habitacional u otra, en promedio el cap rate (que mide la rentabilidad del sector inmobiliario) va desde UF+5% a UF+8%. Cifras que serían poco llamativas frente a opciones de mucho menor riesgo, como «una renta fija con rentabilidades de UF+4,5% (tasa base) y cerca de UF+5,5-6% (corporativos)», dice el estratega de Acciona Capital.

 

Pero de persistir la tendencia del año pasado, el atractivo de la inversión inmobiliaria podría cambiar. «Siempre hay oportunidades cuando existen correcciones en los precios», dice Ghisolfo, de Credicorp.

 

Esto ya se estaría viendo en algunos segmentos. Según información de la Cámara Chilena de la Construcción, los precios de los departamentos cayeron en el primer trimestre de 2023: en el índice de precios de viviendas, los departamentos pasaron de marcar más de 230 en diciembre de 2022 a hacerlo en 219 en el primer trimestre de este año, de acuerdo a información publicada por La Tercera. Algo que podría continuar.

 

«Por el lado de los compradores, al bajar el precio se hace más accesible el activo a pesar de la tasa, y por el lado del inversionista, aumenta el spread contra activos de muchísimo menos riesgo», dice Montalva, de Acciona Capital. Asegura que un activo que tiene un cap rafe de 7%, subiría a 10% si se da una caída de 30% en los precios. Eso sí, advierte que la oportunidad de inversión depende de una pregunta abierta: «¿cuándo caerán o si caerán los precios?», dice. «En mi opinión debería ser en el corto plazo».

 

No todos, sin embargo, esperan que se aproxime una baja tan marcada. «Los precios deberían mantenerse estables», dice Figueroa, de Tinsa. Esto, afirma, primero porque «hay una oferta importante de entrega inmediata que aún queda por absorber» y, segundo, porque «los costos de construcción han tendido a estabilizarse».