Beneficio tributario anunciado por el gobierno ayudará a reactivar venta de viviendas nuevas

El beneficio tributario anunciado recientemente por el gobierno para incentivar la compra de viviendas nuevas constituyó una buena noticia para la industria, ya que en alguna medida facilitará que se destraben las decisiones de adquisición para los inmuebles que se encuentran hoy con entrega inmediata y a los que pasarán a este estado hasta septiembre de 2024, en un escenario de altos precios y dificultades para poder acceder a créditos hipotecarios asociados.
De acuerdo a lo que explicaron el ministro de Hacienda, Mario Marcel, junto a su par de Vivienda, Carlos Montes, quienes dieron a conocer la medida en octubre pasado, se entregará un subsidio de 16 UTM ($1.000.000 anuales) para personas que adquieran una vivienda nueva, independiente si es o no primera vivienda en el período comprendido entre el mes siguiente a la publicación de la ley y el último día de junio de 2024.
Premio al ahorro
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, sostiene que el beneficio reactivará la demanda por viviendas nuevas. “Del costo indicado de la medida, se deduce que se desea llegar a apoyar la compra de 36.000 viviendas, que equivale aproximadamente a la mitad del stock rezagado de viviendas terminadas o en terminaciones. En el caso de compra de una vivienda de valor medio de 3.500 UF —que equivale a una vivienda de 50 m²—, el subsidio que obtiene la persona o grupo familiar equivale aproximadamente a un 12% del pago de dividendos por cinco años, considerando dividendos promedios según la CMF, con un CAE de 5,5% anual”.
Por ello, proyecta que las ventas de viviendas nuevas deberían aumentar alrededor de 20% considerando que esta medida se debe dar en un contexto de mejor percepción económica: un período de ajuste monetario en su fase final y una mejor perspectiva económica con el país. “El efecto de aumento de las ventas dará más fuerza a la reactivación de la construcción, impulsada por la disminución de stock y reactivación de la demanda por vivienda”.
A su juicio, el subsidio tiene una orientación importante a premiar el esfuerzo de ahorro, premia a quienes han hecho una inversión y les facilita el pago de dividendos. “Es un reconocimiento al esfuerzo de ahorro de las personas o grupo familiar”, enfatiza.
Efecto acotado
Para Claudia Sepúlveda, subgerente inmobiliaria de GPS Property, este beneficio no especialmente podría elevar la venta de viviendas nuevas, ya que en el mejor de los casos asciende a 140 UF en un período de cinco años, lo que respecto del precio de una vivienda promedio de 3.000 UF representa un 4,7%, valor dentro de los márgenes de descuento que realizan en la actualidad las inmobiliarias sobre algunas unidades, particularmente con entrega inmediata, a objeto de acelerar la venta. “Con todo —acota—, los niveles de venta han venido recuperándose en alguna medida durante al año 2023, y este incentivo tributario podría contribuir a acelerar en el margen esta recuperación, más aún si los distintos actores de la industria lo promueven activamente”.
Adicionalmente, comenta que los precios de las viviendas han estado presionados a la baja por, entre otros factores, los elevados niveles de oferta, situación que tampoco contribuye a generar condiciones que hagan atractivo el inicio de nuevas obras, “muchas de las cuales partirán con una base de costos bastante superior a la que tiene la oferta actual en comercialización y que aún podría tener espacio para descuentos. No obstante lo anterior, en un sentido positivo, sí se ha apreciado una disminución del ritmo de crecimiento de los precios de la economía, lo que contribuye a bajar la presión sobre los costos”.
Herramienta efectiva
Paola Figueroa, directora comercial de Tinsa Chile, sostiene que el subsidio tributario producirá un impacto en el mercado, ya que permitirá que muchas personas con sus créditos preaprobados en el banco vean en esta medida una herramienta efectiva para concretar la compra de vivienda.
Sin embargo, destaca que es difícil poder cuantificar el impacto en las ventas, dado que el mayor dinamismo se producirá en las viviendas con estado de entrega inmediata que, dentro del total del stock disponible, representan solo al 16% del mercado actual.
“Ahora bien—agrega—, si contabilizamos las unidades que deberían estar con entrega inmediata a junio 2024, el impacto potencial aumentaría al 35% de las unidades disponibles”.
De todas maneras, dice, esta iniciativa permitirá acelerar las decisiones de compra de quienes tienen el pie y cumplen con las condiciones de la banca para ser sujetos a crédito. “En base a lo anterior, esto podría dar paso a que ingresen paulatinamente nuevos proyectos, en la medida que se vaya ajustando la venta”.
“Con todo —concluye—, es difícil que vaya a destrabar la venta de la totalidad de las cerca de 100 mil unidades en stock que hay en el país, porque beneficia solo a aquellos compradores que califican para un crédito hipotecario”.