Machalí después de Caval: metro cuadrado subió de 34 a 46 UF en tres años

‘Machalí queda camino a la mina El Teniente, de Codelco, entonces las familias que buscan vivir en la comuna tienen ingresos medios a medios altos’, cuenta Christian Macaya, director de la oficina de Rancagua de la corredora Property Partners. Ese fue uno de los detalles que empujó el crecimiento de esta zona vecina de la capital de la Región de O’Higgins, pero hay más. ‘También ayudó la pandemia.

El 70% de nuestras ventas en 2022 fueron a personas de Santiago que se vinieron a Machalí, que queda a una hora y media de la capital’, añade Macaya. La comuna es hoy para Rancagua lo que Colina es para Santiago en cuanto a crecimiento inmobiliario. Saltó a la palestra en 2015 por el caso Caval, cuando se reveló que el hijo de la presidenta Michele Bachelet, Sebastián Dávalos, y su nuera, Natalia Compagnon, recibieron un crédito por $6.500 millones sin tener un gran patrimonio. El dinero era para comprar terrenos agrícolas en Machalí que pronto cambiarían de uso, cuando se actualizara el plan regulador, y se venderían en $9.500 millones para desarrollar proyectos inmobiliarios. Tras la polémica, la modificación quedó en pausa por diez años, sin frenar el desarrollo de la comuna.

‘La plusvalía ha aumentado con los años. Si bien hubo un estancamiento durante el 2015, volvió a tomar un impulso importante entre 2017 y 2019, con una demanda y oferta que se ha mantenido relativamente constantes’, dice Rocío Cáceres, jefa de estudios inmobiliarios de la consultora Tinsa. Destaca que existen dos vías importantes que conectan a Machalí con Rancagua y Santiago: la avenida San Juan y la ruta 5, esta última donde se concentra el mayor desarrollo inmobiliario. Después de Los Ángeles y Rancagua, Machalí tiene el valor del metro cuadrado más alto de las comunas con oferta inmobiliaria de la zona centro sur, con un promedio de 46,33 UF según datos de Tinsa. ‘Según nuestros datos, a partir de la pandemia se aceleró el incremento en el valor del metro cuadrado. Desde el primer trimestre del 2020 hasta ahora, ha subido 35%, pasando de 34 UF a unos 47 UF’, destaca Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario.

La oferta

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, explica que Machalí ha desarrollado fuerte el segmento de casas hacia el sector norte de La Vinilla o hacia Nogales en el sur, por ejemplo. Se estima que su crecimiento continuará hacia la zona poniente, en los sectores Polo de Machalí con Valle Lo Castillo, donde hay mayor disponibilidad de terrenos.

Un análisis de Tinsa a la oferta inmobiliaria de viviendas nuevas al tercer trimestre de este año indica que existen 17 proyectos en oferta, 14 de los cuales corresponden a casas con 104,2 metros cuadrados en promedio y un valor en torno a las UF 4.600. En departamentos, existen tres proyectos activos. ‘Son 40 unidades en stock, con superficie promedio de 70 metros cuadrados y un precio promedio de UF 3.700’, destaca Cáceres. Hay seis permisos de edificación vigente, cuatro de ellos de casas (140 unidades) y dos de departamentos, con 201 viviendas.

‘Podemos ver que se sigue manteniendo el interés de desarrollar el mercado de casas por sobre el de departamentos’, apunta el especialista. ‘Acá llegan núcleos familiares con sueldos sobre los $4.000.000 a $5.000.000. Con buen financiamiento bancario es posible encontrar casas en el sector con precios más altos que Rancagua o similares a las comunas de la zona oriente de Santiago’, destaca Macaya. El valor de las viviendas va en aumento. Si al tercer trimestre de 2022 una casa se vendía en 4.408 UF promedio, este año está en 4.686 UF. Un departamento varió de 2.524 UF a 3.711 UF, según Tinsa.

¿Cómo es vivir ahí?

Aunque aún se puede ver que la comuna opera como una ciudad dormitorio, porque los trabajos o estudios están aún en Rancagua o Santiago, lo cierto es que tiene una calidad de vida catalogada como alta al igual que otras comunas como Puerto Varas o San Pedro de la Paz, según el último Índice de Calidad de Vida Urbana de 2023, de la Cámara Chilena de la Construcción y el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, que evalúa del estado de situación de variables como vivienda y entorno, condiciones laborales o ambiente de negocios.

‘Acá se pueden comprar casas desde 140 metros cuadrados en 800 metros de terreno y tener calidad de vida. Incluso hay empresas de buses, como Turbus, que tienen frecuencias diarias a Santiago, sin pasar por Rancagua’, destaca Macaya. Agrega que hay comercio, colegios y malls, mientras que está pendiente mejorar la conectividad. ‘Se ha producido congestión vehicular en las horas punta, como cuando salen los niños del colegio’, precisa.