Si bien se espera una baja en 2024, esta se comenzaría a materializar a partir del segundo semestre. Los niveles prepandemia, a su vez, no se ven alcanzables.

El 2023 ha sido un año en que el sueño de la casa propia se ha visto distante para muchos. El salto en las tasas de interés en el mundo para contener la inflación postpandemia ha llevado a que los créditos hipotecarios sean cada vez menos alcanzables (bajo elevados precios de las propiedades, en términos históricos). De hecho, la tasa de estos préstamos alcanzó su peak en UF+5,31% a fines de noviembre, su nivel más alto desde 2010. Y, pese a que recientemente rompió la racha de 11 semanas de alza, con una baja hasta un promedio de UF+5,24% anual al 15 de diciembre, lo cierto es que seguirán siendo restrictivas por un tiempo.

“Las proyecciones de tasas, dada la evolución reciente, es de una leve tendencia al alza, en un rango de 5% a 5,5%”, dice Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers. Pero el panorama no es del todo negativo: “estimamos que la tasa hipotecaria vuelva a acercarse al nivel de 4% en un plazo mediano, es decir, hacia 2025”.

Para Ciro Giraldez, portafolio manager de fondos balanceados de Principal, se avecina una corrección a la baja en las tasas hipotecarias durante 2024. Esto, plantea, ya que las tasas de interés de largo plazo, su principal driver, han tenido alivio en el último tiempo. “Han existido significativas correcciones a la baja en las tasas de interés locales producto del potencial fin al ciclo de alzas de política monetaria en EE.UU., un sesgo también a favor de la reducción de tasas por parte del Banco Central de Chile y la directa relación entre las tasas de ambos países”, dice. Esto, agrega, se debería comenzar a internalizar en los hipotecarios.

“Para el próximo año, visualizamos un primer semestre que se asemejará mucho al cierre del 2023”, afirma Felipe García Bunster, director de Tinsa para el Cono sur. “A partir de entonces, anticipamos una disminución gradual, pero constante, especialmente a partir del segundo semestre”. Eso sí, aclara, difícilmente se verán tasas similares a las que se observaban a fines de 2019, cuando se alcanzaron mínimos por debajo de 2% en promedio.

Si bien hay varios factores que deberían contribuir a una baja en las tasas de los créditos hipotecarios, todavía restaría tiempo para que esto se materialice con fuerza. Recién desde mediados de 2024 y hacia 2025 se espera un retroceso significativo que, sin embargo, no será suficiente para llevar de vuelta estas tasas a su realidad pre pandemia.

Klaus Kaempfe, executive director regional de Portfolio Solutions de Credicorp Capital, confía en que se aproxima una baja en las tasas hipotecarías. Eso sí, advierte que niveles previos a la pandemia serán muy difíciles de alcanzar. Y el ajuste no será rápido: en general, dice, las bajas son más lentas que las subidas, las menores tasas de los créditos hipotecarios «dependen de la competencia entre los bancos y, dada la fragilidad económica y que los bancos no están tan ávidos de más riesgo, vemos que la baja será lenta”, dice.

“A partir de enero deberíamos ver bajas”, dice por su parte José Godoy, gerente de renta fija en Itaú AGF. Pero advierte que el panorama es todavía incierto. “Las tasas hipotecarias son de largo plazo, y no están afectadas tan directamente por las tasas que fijan los bancos centrales”, dice. “Por lo tanto, su valor dependerá de factores macroeconómicos globales tales como crecimiento de largo plazo, endeudamiento de los países, productividad, spreads de crédito, entre otros”. Factores que, plantea, “son todos muy impredecibles».

Pese a esto, hay algunas señales que podrían indicar que se viene una baja gradual. Las tasas hipotecarias dependen principalmente de dos grandes factores: por un lado, las tasas de los bonos de Tesorería de plazos largos y, por otro, la diferencia de retorno exigida a la deuda bancaria versus la deuda de Tesorería, es decir, el spread “que refleja el riesgo percibido del préstamo y el apetito por riesgo de los bancos”, plantea Kaempfe.

El primer factor ha tenido un alivio significativo en el último tiempo. “La posibilidad de recortes de tasas en EE.UU. durante el 2024, eventualmente podría reflejarse en tasas más favorables para los créditos hipotecarios en Chile”, dice Bunster, de Tinsa.

La tasa del bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años, el gran referente mundial de los costos de endeudamiento, ha caído con fuerza. De hecho, pasó de rozar el 5% a finales de octubre, a cerca de 3,92% este martes. “Una caída cercana a 100 puntos base en casi dos meses”, subraya Ramón Domínguez, portfolio manager de MBI Inversiones. Y muestra cómo este efecto ha llegado a Chile: “cuando lo llevamos a la tasa en UF (medido en la swap promedio cámara UF a 10 años), observamos que también tuvo una caída muy agresiva, desde UF+3,1% a UF+1,83%, mostrando una caída cercana a 130 puntos base”.

Este alivio, sin embargo, no tendría mucho más espacio por ahora. “Los bonos del Tesoro ya ajustaron a las bajas de tasas y ahora estamos en lo que es un nivel que nos parece justo”, dice Kaempfe, de Credicorp.

“Probablemente en Chile estamos viendo niveles de tasas de largo plazo muy cercanas a sus fundamentales”, concuerda Domínguez, de MBI. Cree, sin embargo, que el efecto de las bajas de los últimos días se debería ir materializando en los hipotecarios de manera más relevante en los próximos meses y con ello “llegar a tasas más razonables ya a mitad del año 2024”.

Cuánto más espacio tendrían las tasas de los bonos del Tesoro de EE.UU., a su vez, es una pregunta abierta. Con el ciclo de recortes de la Fed, al que el mercado está apostando con fuerza, podría haber una nueva caída en los rendimientos del Treasury. Para Kaempfe, sin embargo, sería limitada: “la tasa del bono a 10 años continuará bajando durante el 2024, pero hasta niveles de 3,7% por ejemplo, no al 3% que tuvimos antes”.

Otros ven un ajuste mayor. “Veremos la rentabilidad del Tesoro a 10 años en la zona baja del 3% en algún momento del próximo año», dijo el CEO de DoubleLine Capital, Jeffrey Gundlach, a CNBC.

Sin iniciar la baja

Evolución de las tasas de interés promedio del sistema financiero para créditos hipotecarios en Chile y la Tasa del Tesoro de Estados Unidos a 10 años.

Fuente: Banco Central de Chile y Yahoo Finance.

A nivel del diferencial de tasas entre bancos y Estado, el segundo elemento más relevante detrás de la tasa hipotecaria, Domínguez, de MBI, ve más espacio. “El efecto que podría comprimirse para ayudar a las tasas hipotecarias es el spread bancario, donde llegamos a observar niveles exigidos por el mercado cercano a 100 puntos base sobre el bono de Tesorería, cuando es más razonable observar niveles de 75 – 85 puntos base para estas emisiones (bancos con clasificación de riesgo AAA en su mayoría)”, dice. Con esto, “los niveles de los créditos hipotecarios para el segundo semestre de 2024 deberían estar en niveles de 4% a 4,5%”, dice Domínguez, de MBI.

Con todo, las fuerzas que pueden llevar a la baja a los créditos hipotecarios no serían suficientes para que vuelvan a la realidad pre-pandemia. Para Gleisner, de Colliers, recién en 2025 la tasa hipotecaria caería a 4%. Un nivel por sobre lo visto previo a la llegada del coronavirus, pero similar a las tasas promedio 4,2% que hubo entre los años 2012 y 2014, dice.

“La gradualidad de la corrección dependerá de la velocidad con que converja la inflación a la meta, las rigideces que dificulten el traspaso a tasas hipotecarias y cómo evoluciona la actividad económica local”, dice Giraldez, de Principal. “Sin embargo, es improbable volver a niveles de tasas como los observados previo a la pandemia, ya que tanto los shocks de oferta que hemos visto durante los últimos años, como la persistencia inflacionaria, dificultan un ritmo de reducciones de tasas de interés muy acelerado”, agrega.