Pagar el dividendo de un crédito hipotecario es mucho más costoso hoy que antes del estallido de 2019 o la pandemia. El alza de los precios de las viviendas y mayores tasas de interés han incidido, en diversa magnitud, en su encarecimiento en los últimos cinco años.
En un reciente estudio de la consultora inmobiliaria Tinsa se reveló que los montos de los dividendos experimentaron un aumento constante durante el período 2018-2023. En el mercado de casas, a nivel nacional, tuvieron una variación promedio real de 64%, llegando a 24 UF, y de 118% nominal, situándose en $883.241.
En el segmento de departamentos a nivel nacional, los dividendos exhibieron un incremento real de 33% en igual lapso, alcanzando las 21 UF al cierre de 2023. En tanto, el crecimiento nominal fue de 77%, llegando a $754.821.
Tinsa precisó que el estudio se realizó bajo condiciones de financiamiento uniformes en cuanto a plazo de pago de 25 años, pie del 20% y estimación de seguros adicionales. Además, abordó factores de precios promedios totales, tasas de interés e inflación para obtener una evaluación de la incidencia de estos aspectos en el alza real y nominal de los dividendos durante los años analizados.

El peso del precio y las tasas

El incremento del precio de las propiedades y la subida de las tasas de interés de los créditos hipotecarios tuvieron una incidencia diferente en el encarecimiento de los dividendos para casas y departamentos.
El estudio señaló que en el alza real de 64% en los dividendos de casas, 42 puntos porcentuales se atribuyen al mayor precio promedio, mientras que 22 puntos restantes, a las tasas.
En cambio, en el salto de 33% en departamentos, 12 puntos se dan por el alza en los valores de los inmuebles y 21 puntos, por tipos de interés más elevados.
Al respecto, el director de Tinsa para el Cono Sur, Felipe García, explicó que, a nivel nacional, el mercado de las casas registró un crecimiento de precio real de 37% entre 2018 y 2023, ubicándose actualmente en una media de 4.682 UF. En tanto, en los departamentos los valores subieron 11% en ese período, a un promedio cercano a las 4.000 UF, por lo que, en este último caso, la tasa tuvo más impacto, añadió.
De todos modos, García indicó que la menor alza del precio en departamentos estuvo acompañada de una reducción promedio de 9% en la superficie de estos.

Comunas con más alzas

De acuerdo con el informe, en el segmento de casas, las cinco zonas con mayores incrementos reales en los dividendos en los últimos cinco años son Puerto Varas (283%), San Felipe (169%), Padre Hurtado (141%), Quilpué (131%) y Pucón (128%).
En departamentos, los saltos más pronunciados están en Talcahuano (85%), Rancagua (81%), Temuco (79%), Puerto Varas (77%) y Quinta Normal (75%).

Los factores detrás de los incrementos

Sobre las razones del alza de los precios en el período analizado, Felipe García comentó que los factores están relacionados con mayores costos de mano de obra, materiales y la aplicación del IVA —a partir de 2016— a la venta de las viviendas. A lo anterior se añaden condiciones más restrictivas de créditos para la construcción y escasez de suelo baldío para la edificación masiva de casas o departamentos. “Ante esto, los desarrolladores deben recurrir a suelos blandos (construidos), sobre todo en las zonas más atractivas, lo que encarece la ejecución de los proyectos y, en consecuencia, el valor de las viviendas”, añadió.
Asimismo, indicó que las mayores restricciones normativas han impactado —en algunos casos— en las densidades permitidas.
Con relación a las mayores tasas, García comentó que “los bancos financian préstamos a largo plazo, como los hipotecarios, emitiendo bonos en los mercados financieros o solicitando préstamos a entidades internacionales. Por lo tanto, las tasas de interés hipotecarias fijadas por los bancos están bastante vinculadas a las tasas de mercado de bonos a largo plazo y de instituciones internacionales”.
Agregó que “uno de los más importantes son los bonos del Tesoro de Estados Unidos, los cuales, influenciados por las tasas de interés de referencia de la Fed en un año 2023 de aumentos significativos con el objetivo de controlar inflación en EE.UU., han impactado en el alza de las tasas de interés globales”.
Pero también afirmó que “hay otros factores locales que inciden en la fijación de tasas, tales como la situación económica del país y su calificación de riesgo, el riesgo propio de las entidades financieras que emiten los créditos, además del spread fijado por las mismas entidades, entre otros”.