Fotografía a los precios de las casas usadas en las diez comunas con más oferta

La plataforma Portal Inmobiliario le tomó el puso al mercado de las viviendas usadas e identificó que desde el 2020 los precios de las propiedades en las comunas con más publicaciones (más oferta) han aumentado a hasta dos dígitos. Sin embargo, en lo que va de 2024 se ve un ajuste a la baja del valor del metro cuadrado, particularmente en Ñuñoa, Maipú, Peñalolén, Vitacura y Colina.

La mayoría de las comunas retrotrajeron sus precios a periodos como el 2021 y 2022. Felipe García, director Latam Sur de la empresa tasadora Tinsa, dice que el efecto del alza de las viviendas se acentuó desde la pandemia, puesto que muchas personas buscaban salir de sus departamentos en el centro de la ciudad a comunas que ofrecieran mayores espacios. ‘Sectores como Colina o Padre Hurtado tuvieron mucha demanda y por eso hubo un incremento de los precios’, constata. García sostiene que los valores también son reflejo de la inflación y que están sujetos a la expectativa que tiene cada persona de la venta de su vivienda. ‘Ahora los valores están más cercanos a los precios de cierre de la compraventa: las personas han bajado sus expectativas al momento de publicar un valor de una propiedad’, explica.

‘Los plazos de venta están muy extensos con los valores que se estaban publicando. Uno siempre quiere un margen de negociación, pero ese margen ha ido bajando con el objetivo de vender más rápido’, justifica. Una mirada similar tiene Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers Chile. ‘Es interesante notar que el alza de precios importante se produce en los años de pandemia 2020, 2021 y 2022 y luego se estanca o retroceden los precios. Los propietarios se ilusionaron con precios altos. Pensaban que sus propiedades costaban más, pero no hay demanda: no hay compradores suficientes. Hoy los compradores tienen más chances de negociar y regatear el precio’, revela.

Bajas ventas

García señala que la venta de todos los productos inmobiliarios ha estado muy baja. ‘La venta está muy anclada a crédito hipotecario y eso afecta a todo el espectro. Los créditos hipotecarios y las ventas desde el 2021 han caído 40%’, sostiene. Gleisner añade que forzado a vender, al propietario no le queda más que bajar el precio. ‘Se agrega la dificultad de obtener financiamiento para la vivienda (crédito hipotecario) y las tasas que han mostrado tendencia al alza más que a la baja. Así resultan dividendos crecientes y muy altos, en tiempo que las remuneraciones no crecen, a lo más son estables en términos reales’, fundamenta.

Por otro lado, durante la pandemia mucha gente teletrabajó desde su hogar. Pero en la actualidad está modalidad está muy reducida a segmentos pequeños de la fuerza laboral, por lo que la centralidad de la ubicación de la residencia -característica de los departamentos- volvió a ser fundamental. ‘La baja del valor de las casas es una tendencia que se va a mantener. Para revertir ello, debiera haber modificaciones de fondo, como una rebaja de impuesto a las viviendas y/o un premio importante al ahorro de las personas para incentivar las ventas’, apunta. Cristián Ruiz, bróker de Re/Max Central, también cree que la baja del valor responde a los efectos de la situación de los hogares y las limitaciones bancarias. ‘Los bancos están más restrictivos en cuanto a la otorgación de créditos hipotecarios.

Las tasas de interés están más altas. Tuvimos una inflación del 14% solo hace un par de años. Todos esos factores afectan la opción de comprar, que es la demanda misma. Ante una demanda que está alicaída y una oferta creciente, obviamente se genera una presión para que los precios se ajusten o bajen’, explica. ‘La cantidad de personas que está vendiendo es mucha. Uno puede decir mi departamento vale 7.000UF y todos los que tienen unidades por ese valor, como quieren vender, las dejan en 6.800 o en 6.500. Eso hace que los precios empujen hacia abajo. Las personas que realmente quieren vender tienen que ajustar precios para competir en un mercado con pocos compradores y muchos vendedores’, asegura.