¿Cómo tasar un local comercial​?

Cuando quieres emprender un negocio, buscas el lugar perfecto y por supuesto conocer su valor. Para eso necesitas saber cómo tasar un local comercial​. 

La tasación de bienes es el proceso que determina cuánto vale un inmueble en el mercado. Y en el caso de los locales comerciales, es clave para encontrar el precio justo por el local de tu preferencia y sobre todo, cuando quieras expandirte, atraer inversionistas.

Ahora, si no lo haces,​ podrías poner un precio muy alto y alejar a posibles compradores o arrendatarios. O peor aún, podrías subvalorarlo y perder dinero. Además, si buscas financiamiento, los bancos te exigen una valoración bien ejecutada para aprobar un crédito.

Factores que influyen en tasar un local comercial

Antes de tasar, necesitas entender qué aspectos afectan su valor. No se trata del tamaño, son varios los elementos que pueden hacer que el precio de tu local suba o baje.

1. Ubicación

No basta con decir que está en una “buena zona”, hay que ver exactamente dónde está. Si tu local está en una avenida donde transita mucha gente, su valor será más alto que uno ubicado en una calle o galería poco transitada. 

2. Tamaño y distribución

Más metros cuadrados no siempre significan más valor. Un local bien distribuido, con espacios funcionales y buena iluminación, puede valer más que uno grande pero mal diseñado.

3. Estado del inmueble

Un local nuevo y en buen estado siempre tendrá mejor valoración. Cuando el local ha sido construido hace mucho tiempo y hay filtraciones, pisos rotos o instalaciones demasiado antiguas, el precio bajará porque el comprador tendrá que invertir en reparaciones.

4. Normativa y permisos

No todos los locales pueden usarse para cualquier tipo de negocio. Si el inmueble tiene restricciones o no cumple con las normativas municipales, su valor podría verse afectado.

5. Potencial de rentabilidad

Si el local está arrendado y genera ingresos, su valor será mayor. Considera que un inversionista siempre querrá saber cuánto podría ganar con el arriendo antes de comprarlo.  Y si hay poco movimiento comercial, atraer clientes será más difícil.

6. Situación del mercado 

El valor de un local depende del momento en que se venda o arriende. Si hay mucha demanda de locales comerciales en la zona, su precio sube. Si hay muchos disponibles y pocos interesados, los valores tienden a bajar.

7. Servicios cercanos

Tener bancos, supermercados, restaurantes, farmacias o cercanía con el metro y buses cerca puede hacer que un local sea más atractivo. Los clientes buscan comodidad, y los negocios también necesitan proveedores y servicios cercanos.

8. Piso bajo o en una altura 

Los locales que se ubican al nivel de calle tienen más visibilidad y acceso directo, lo que los hace más valiosos. En cambio, los que están en pisos superiores suelen depender de ascensores y señalización para atraer clientes, lo que puede reducir su rentabilidad.

9. Interior de un centro comercial, galería o local independiente 

¡Cada opción tiene sus ventajas y desventajas! Un local dentro de un centro comercial puede atraer más clientes, pero suele tener costos de arriendo y mantenimiento más altos. 

Por otro lado, un local independiente puede tener más flexibilidad, pero necesita una estrategia fuerte para atraer público.

10. Accesibilidad

Cuando es fácil de encontrar y tiene buena accesibilidad (rampas para discapacitados, estacionamientos cercanos, buena señalización), su valor aumenta. Y si un local está ‘‘escondido’’ o con accesos complicados, puede perder oportunidades de venta.

11. Aislamiento acústico 

Si está en una zona demasiado ruidosa y no tiene un buen aislamiento acústico, puede ser incómodo para clientes y trabajadores. Esto es clave en negocios como oficinas, clínicas o restaurantes.

12. Equipamiento del local

Algunos locales vienen con equipamiento como aire acondicionado, estanterías, iluminación especial o incluso muebles. Estos elementos pueden aumentar su valor, ya que el nuevo dueño o arrendatario no tendrá que invertir en ellos desde cero.

¿Para qué sirve tasar un local comercial?

7. Servicios cercanos

Tener bancos, supermercados, restaurantes, farmacias o cercanía con el metro y buses cerca puede hacer que un local sea más llamativo. Los clientes buscan comodidad, y los negocios también necesitan proveedores y servicios cercanos.

8. Piso bajo o en una altura 

Los locales que se ubican al nivel de calle tienen más visibilidad y acceso directo, lo que los hace más valiosos. En cambio, los que están en pisos superiores suelen depender de ascensores y señalización para atraer clientes, lo que puede reducir su rentabilidad.

9. Interior de un centro comercial, galería o local independiente 

¡Cada opción tiene sus ventajas y desventajas! Un local dentro de un centro comercial puede atraer más clientes, pero suele tener costos de arriendo y mantenimiento más altos. 

Por otro lado, un local independiente puede tener más flexibilidad, pero necesita una estrategia fuerte para atraer público.

10. Accesibilidad

Cuando es fácil de encontrar y tiene buena accesibilidad (rampas para discapacitados, estacionamientos cercanos, buena señalización), su valor aumenta. Y si un local está ‘‘escondido’’ o con accesos complicados, puede perder oportunidades de venta.

11. Aislamiento acústico 

Si está en una zona demasiado ruidosa y no tiene un buen aislamiento acústico, puede ser incómodo para clientes y trabajadores. Esto es clave en negocios como oficinas, clínicas o restaurantes.

12. Equipamiento del local

Algunos locales vienen con equipamiento como aire acondicionado, estanterías, iluminación especial o incluso muebles. Estos elementos pueden aumentar su valor, ya que el nuevo dueño o arrendatario no tendrá que invertir en ellos desde cero.

¿Para qué sirve tasar un local comercial?

Cuando quieres pedir un crédito, invertir en otro negocio, o pagar tus impuestos sin ningún tipo de sorpresa, el resultado depende de una tasación comercial correcta. 

1. Fijar un precio justo para vender o arrendar

Si le fijas un precio demasiado alto, nadie se pondrá en contacto contigo. Si lo dejas muy bajo, pierdes dinero. 

Para esos casos, tasar te ayuda a establecer un precio competitivo basado en el mercado real, usando un método comparativo, evitando exageraciones o errores.

2. Conseguir financiamiento

Como ya te mencionamos anteriormente, los bancos exigen que la realices antes de otorgarte un crédito. Si el valor del local está bien determinado, será más fácil acceder a financiamiento.

3. Evaluar si es una buena inversión

Si estás pensando en comprar un local para arrendarlo, te ayuda a calcular si realmente es un negocio rentable. Un inversionista necesita saber cuánto ganará y en cuánto tiempo recuperará su inversión.

4. Pagar los impuestos que corresponden

El valor del local influye en los impuestos que debes pagar, como las contribuciones. Una tasación actualizada permite evitar cobros excesivos o ajustes inesperados.

5. Usarla en fusiones o liquidaciones de empresas

Cuando una empresa se vende, se fusiona o se cierra, el valor de sus activos, incluyendo los locales comerciales, tasar servirá para calcular su patrimonio.

En síntesis, tener una mejor claridad sobre este proceso te permitirá ser más estratégico acerca del futuro de tu negocio.

Recuerda que aunque a veces suene confuso, no existe una diferencia entre tasación y valoración de un local, básicamente significan lo mismo: estimar su valor.

Estrategias para subir el valor de un local comercial antes de tasar

Es importante preparar bien tu local para conseguir el mejor precio posible: 

1. Reparaciones y mantenimiento: arregla grietas, goteras o cualquier daño visible en el local. Una capa de pintura fresca en las paredes y techos puede hacer una gran diferencia. Si el piso está deteriorado, renovarlo o repararlo mejora la apariencia general del espacio.
2. Mejora de la fachada: la fachada limpia, pintada y en buen estado atraerá a posibles compradores o arrendatarios.
3. Accesibilidad: si tu local tiene problemas con el acceso, como puertas estrechas o escaleras incómodas, soluciónalos para facilitar la llegada de clientes o empleados.
4. Diseño interno: un espacio bien distribuido es más conveniente. Además, una buena iluminación, hace que el local se vea más grande y acogedor.
5. Revisión de instalaciones: revisa que las instalaciones eléctricas, de fontanería y climatización estén en perfecto estado. Los sistemas que no funcionen correctamente pueden bajar el valor de la propiedad.
6. Documentación legal al día: ten todos los permisos y licencias necesarios actualizados, como los de funcionamiento y uso del local, junto con los certificados de propiedad listos para presentar al tasador.

Tasar un local comercial es fácil con Tinsa by Accumin

Si necesitas una tasación para empresas hecha por un personal con experiencia y altamente capacitado, en Tinsa by Accumin realizamos una valoración detallada basada en metodologías técnicas que garantizan un valor ajustado al mercado.

Incluso, si piensas en expandir tu local a otros países, puedes gestionar una tasación IFRS para encontrar inversionistas extranjeros.

Tasar un local comercial con nosotros es una excelente opción, ya que tendrás la tranquilidad de saber que estás tomando decisiones informadas y estratégicas. ¡Contáctanos ahora y empieza a aprovechar todo el potencial de tu negocio!