Cómo sería la esperada recuperación del mercado inmobiliario

Los recortes de TPM deberían dar un nuevo aire a este golpeado mercado. Sin embargo, no todos los subsectores se beneficiarían por igual y surgen algunas advertencias para embarcarse en la inversión.

El sector inmobiliario chileno está próximo a entrar en “un nuevo ciclo”, cree Nicolás Sorensen, socio y gerente del área inmobiliaria de Quest Capital. “El efecto de que las tasas bajen será positivo tanto para el financiamiento de los proyectos, como para las personas” y su poder de compra, dice.
“Hoy estamos viendo una tendencia positiva para la clase de activo, dado el esperado ciclo del Banco Central”, concuerda Félix Schmidt, subgerente inmobiliario de Ameris.
El ciclo de bajas de tasas del Banco Central debería comenzar a cambiar el panorama para este golpeado sector, coinciden analistas. Pero también levantan algunas advertencias: no todos los subsectores se verán impulsados al mismo tiempo, siendo los más defensivos, como las bodegas y renta, los que seguirían siendo más atractivos en el corto plazo. Y, por ahora, no se ven rentabilidades muy superiores a las actuales para los portafolios.
“Actualmente estamos viendo rentabilidades para rentas residenciales de UF+7%; para el mercado de oficinas vemos un retorno entre UF+8% – 10%; para el mercado de desarrollo de bodegas entre UF+12% y 13%, y para desarrollo para la venta el rango está entre UF+14%-16%”, dice Schmidt, de Ameris. Cada uno de estos activos, por cierto, tiene sus propias relaciones de riesgo/retorno.
Y, Fernando Montalva, gerente de negocios de MBI Inversiones, advierte que en algunos de estos casos se trata de retornos “bajos” con respecto a la historia, donde previo a la subida de tasas del Central era normal ver rentabilidades sobre UF+15 en proyectos de desarrollo. Y plantea otra advertencia: cree que los rendimientos actuales se mantendrán por un tiempo.
Pese a que hay amplio consenso en que los recortes de tasas serían positivos para el sector inmobiliario, varias limitantes impedirían ver saltos en las rentabilidades en el corto plazo.
“Debiésemos ver en parte una disminución en la incertidumbre ante un escenario más benigno, pensando en 2024, en cuanto a inflación y tasas de interés. Esto, además, con una estabilización en los costos de construcción en los que vimos alzas persistentes desde el estallido social y la pandemia”, afirma Pablo
Solís, director en Franja Inversiones. Pero advierte que “el sobre stock de propiedades, tanto de oficinas como residenciales, mantendría los precios contenidos”. Y agrega que, sin una demanda
importante aún, “el sector no debiese crecer de manera relevante en el corto plazo, aunque creemos que el 2024 sería el año de la recuperación”.
Sorensen, de Quest, asegura que el desempeño dependerá de factores como la «permisología» y traspaso en tasas de interés. Y agrega que también variará entre los diferentes activos inmobiliarios.
Y Montalva es más pesimista. Plantea que, mientras las condiciones crediticias no mejoren, “las perspectivas seguirán siendo malas para la industria en el corto y mediano plazo”. Aún así, cree que siendo “muy selectivos”, se pueden encontrar «buenos activos a buenos precios».
Dado que la recuperación no sería igual para todos los sectores del mercado inmobiliario, la selectividad es clave. “Subsectores como bodegas y residencial los vemos como con mayor atractivo”, dice Solis, de Franja Inversiones.
Montalva, de MBI, ve una tendencia similar. “Los que seguirán adelante serán los activos que han sido defensivos pero a la vez tienen rentabilidades más bajas, como bodegas y renta comercial. Luego vendría renta habitacional, renta de oficinas y por último desarrollo”, dice. Un orden que ve estable hasta que los cambios en las tasas lleguen a la economía real. “Y ahí deberían tener mayores retornos los más castigados”, señala.
“Creemos que el mercado de bodegas seguirá en alza”, dice Fabián García, director general de Tinsa. “Está presentando una lenta reactivación desde el año pasado, observando cifras positivas en cuanto a vacancia, con una disminución de un 4% en comparación al semestre anterior, y sin variaciones significativas en los valores de arriendo”, sostiene. Y en el mercado de renta residencial todavía ve “muy buenos atributos”. “Las vacancias están por debajo del 10% y la oferta de proyectos build to rent sigue creciendo a lo largo de todo el país”, indica.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, establece algunas diferencias. Cree que, a nivel de inversión, el mercado de viviendas de dimensiones hasta unos 55 m2, buena conectividad y cercanía al metro, será el más beneficiado. “Mientras que las viviendas de valores sobre 4.500 UF van a sentir la mejora con más rezago”, señala.

MEJORA PAULATINA

Los límites para la recuperación del sector inmobiliario son varios. García, de Tinsa, reconoce que la baja de la tasa de interés del Banco Central “no tiene un gran impacto en el mundo hipotecario, ya que estos créditos están más anclados a los fondos de inversión de largo plazo y no a las tasas de corto plazo, que es donde afecta directamente la TPM”. Sin embargo, cree que se dará un efecto de segunda vuelta cuando el ánimo del consumidor mejore.
Esta visión se repite entre otros analistas del mercado inmobiliario. “La baja de tasas debe sentirse traducirse en una mejora paulatina de las expectativas de las personas y de las empresas. Y, una mejora de las expectativas es esencial para la reactivación de las ventas inmobiliarias”, dice Gleisner, de
Colliers. Recuerda que la baja de tasas abarata los créditos hipotecarios y mejora la valorización de los inmuebles. “A un mismo canon de arriendo, al bajar la tasa de mercado, aumenta el valor del inmueble”, dice.

Y el beneficio también llegaría por otro lado. “El sector se caracteriza por estar altamente apalancado, por lo que su salud se tiende a correlacionar con el ciclo de política monetaria del Banco Central”, dice
Sebastián Ronda, economista de Altafid. Por esto, con una caída en el costo de endeudamiento, “las inmobiliarias deberían reportar mejores resultados”, recalca.

CONSIDERACIONES DE FONDO

Antes de entrar en algún fondo del sector, analistas plantean algunas precauciones. Montalva, de MBI, dice que, por regla general, un fondo de desarrollo presenta un riesgo bastante más alto que un fondo de renta, por ejemplo, “pero en contrapartida debería tener un retorno de casi el doble”. Y advierte que
los fondos de renta “son dividenderos”, mientras que los de desarrollo solo entregan dividendo tras la construcción, “en la parte final de la vida del fondo”.
Sorensen, de Quest, recomienda a los inversionistas evaluar si los fondos tienen objetivo único o múltiple. Y revisar “qué concentraciones y diversificaciones tiene en los respectivos productos”, añade. “Los rendimientos y plazos esperados dependerán mucho de la clase de activo”, dice. Y sugiere indagar en una tradicional clave para los inversionistas antes de entrar a un vehículo: si estos son líquidos o ilíquidos.