Un error común, pero peligroso en las tasaciones

El ejercicio de “tasar” un bien es, en esencia, el proceso de estimar un rango de valor de mercado, aunque no solo se limita a ello. Esto puede aplicarse a una propiedad inmobiliaria, un objeto de arte, un vehículo, una empresa o cualquier otro activo.

El “valor de mercado” es una estimación objetiva que busca representar el precio más probable en una transacción normalizada y libre entre partes informadas y dispuestas.

 

¿Cómo se estima el valor de mercado?

 

Usualmente, mediante un Análisis Comparativo de Mercado (ACM). Se prefiere este método, porque refleja el comportamiento real del mercado, proporcionando referencias directas de los precios que los compradores estarían dispuestos a pagar y los vendedores a aceptar en las condiciones actuales del mercado.

 

¿Qué son las “referencias directas” y por qué reflejan el comportamiento real del mercado?

 

Para entender esto, pensemos en cómo estimaríamos el valor de un par de zapatillas que nos gustaría comprar. Comenzaríamos definiendo algunas variables previas: nuestra capacidad de pago (segmento), ciertas marcas (confianza), materiales (calidad), estilo (diseño), uso (funcionalidad), entre otras. Con estos criterios en mente, investigaríamos en el mercado, comparando las distintas opciones disponibles bajo estas variables. Es decir, buscaríamos referencias directas de precios basándonos en nuestras definiciones previas. Después de revisar varias tiendas o sitios web, estaríamos en condiciones de estimar un rango de valor para las zapatillas deseadas.

Las referencias directas son indicadores que reflejan directamente las condiciones actuales del mercado, proporcionando valores de comparación que nos permiten estimar precios considerando las actuales condiciones de oferta y demanda.

 

Tasar una casa: similar al ejemplo de las zapatillas

 

El proceso de tasar una casa, es decir, estimar su valor de mercado, no difiere mucho del ejemplo de las zapatillas. Aunque existen más variables y se requiere de profesionales y técnicas especializadas para analizarlas, en esencia, es el mismo proceso: definir las variables o atributos de valor de la casa, buscar referencias directas basándonos en estos atributos, estimar un rango de valor en función de la comparación.

 

Un error común: confusión entre “valor” y “costo”

 

Un error frecuente en algunas tasaciones es confundir “valor” con “costo”. El valor representa la disposición a pagar por un bien, mientras que el costo es el monto necesario para producirlo. No tener claridad en estos conceptos económicos básicos puede llevar a errores en la valoración.
El valor de mercado de un bien no es igual a su costo. ¿Hay una relación entre ambos? Sí, pero solo como resultado comparativo, no como componente uno del otro. Por lo tanto, es un error intentar descomponer o componer el valor de mercado de un bien en base a su costo de producción, entre ellos el hipotético valor de la tierra, obras civiles, instalaciones, infraestructura, etc.
En el ejercicio de estimar el valor de mercado de un bien, el análisis de costos carece de relevancia. El bien ya fue producido y está en el mercado. En consecuencia, para estimar su valor en el mercado, el enfoque debe centrarse en cómo este bien es percibido y valorado por los compradores potenciales, no en los gastos históricos asociados a su creación o adquisición, sean estos bajos o altos en comparación a su valor de mercado.

 

¿Cuándo podría ser útil analizar y estimar los costos de un bien?

 

Precisado lo anterior, existen ocasiones en donde podría ser necesario analizar y estimar el costo de reposición de un bien. Por ejemplo:

• Para determinar el monto a asegurar de un inmueble. En estos casos, el costo de reposición es de suma importancia para establecer cuánto costaría reconstruir la propiedad en caso de daño o destrucción.
• En propiedades ubicadas en zonas con escasa información de mercado.
• Cuando se trate de propiedades que no tienen comparables en el mercado (referencias directas) debido a sus características únicas, como instalaciones industriales, edificios públicos, hospitales u otros.
• Propiedades que rara vez se venden y para las cuales no hay suficientes datos comparables.
• Propiedades de carácter público, como iglesias, bibliotecas, o museos, donde no hay un mercado activo de compra-venta.

¿Es la estimación del costo de reposición parte del ejercicio de tasar? Sí, lo es, y eventualmente podría determinarse como el valor de tasación en un informe. Sin embargo, debemos ser conscientes de que la estimación de los costos de producción de un bien no determinará su valor en el mercado, sino los montos necesarios para reponerlo en el mercado.

 

Conclusión

 

Finalmente, podemos concluir que un informe de tasación no siempre reflejará el valor de mercado de un bien. Por lo tanto, como tasadores, debemos ser consistentes y claros en el valor de tasación que presentamos a nuestros clientes en cada informe. Esto garantizará la precisión, transparencia y, especialmente, la utilidad de nuestras evaluaciones de cara a una correcta toma de decisiones de parte de nuestros clientes.