Tasaciones de predios: qué son y para qué sirven
Las tasaciones de predios rurales son evaluaciones técnicas que determinan el valor de un terreno rústico, considerando su topografía, tipo de suelo, acceso al agua, cultivos e infraestructura como alambrados, pozos y maquinaria.
El tasador fija el valor utilizando métodos de mercado o valores oficiales, y entrega un informe que sirve como referencia para compraventas, financiamiento, tributación y trámites legales, ayudando a decidir sobre inversión y uso del predio.
¿Para qué sirven las tasaciones de predios?
Aportan información valiosa en distintos contextos:
- Compraventa: fijan un precio de mercado justo.
- Financiamiento: bancos y entidades financieras las usan para definir créditos rurales.
- Tributación: sirven como referencia para el avalúo fiscal y contribuciones.
- Gestión patrimonial: ayudan a planificar inversiones y mejorar la rentabilidad del terreno.
- Trámites legales: son requeridas en expropiaciones, herencias y litigios.
Las tasaciones incluyen la capacidad productiva del terreno, infraestructura y potencial económico a largo plazo. Esto es útil para definir estrategias de inversión, solicitar créditos agrícolas o establecer precios de compraventa basados en la productividad.
¿Cuál es su panorama en Chile?
Los predios agrícolas como otros terrenos están sujetos al impuesto territorial según la ley N° 17.235, calculado sobre el avalúo fiscal del SII.
Este sistema ha generado debate por su desvinculación con la capacidad de pago real de algunos propietarios, como en el caso de los adultos mayores, quienes actualmente deben pagar contribuciones pese a vivir solo de la PGU.
Actualmente, se discuten reformas que ajusten la base imponible según ingresos o permitan diferir el pago hasta la venta del inmueble, prácticas usadas en países como Estados Unidos y Canadá. Aun así, el impuesto sigue siendo una fuente relevante de financiamiento municipal.
En este contexto, las tasaciones sirven para determinar valores, actualizar avalúos y buscar equilibrar el valor económico real.
Factores que influyen en el valor de un predio
El valor de un predio rural está determinado por elementos de este tipo:
- Ubicación y conectividad: los terrenos cercanos a carreteras o centros agrícolas tienen mayor demanda.
- Calidad del suelo: los suelos fértiles o con alto potencial productivo aumentan el valor.
- Disponibilidad de agua: la presencia de riego o pozos influye directamente en el uso agrícola.
- Topografía: terrenos planos o de pendiente leve son más valorizados.
- Infraestructura existente: galpones, bodegas o cercos en buen estado suman valor al terreno.
Tipos de tasaciones de predios
Se diferencian según el tipo de terreno y su uso:
- Urbanos: son aquellos con infraestructura y zonificación habilitada para construcción. La tasación evalúa su potencial de desarrollo, acceso a servicios, plusvalía y características físicas, determinando un valor orientado a proyectos de construcción, venta o inversión.
- Rústicos: incluyen fincas, parcelas agrícolas o terrenos sin infraestructura urbana. En estos casos, se consideran factores como calidad del suelo, agua, topografía, cultivos existentes y mejoras, además del potencial productivo para actividades agrícolas o ganaderas.
- Para un proyecto: forman parte de un desarrollo mayor, como urbanizaciones o proyectos inmobiliarios. Para calcular el valor de los terrenos en Chile se analiza el valor individual dentro del contexto del proyecto, considerando infraestructura proyectada, densidad, distribución de lotes y estimaciones de mercado para determinar su precio de referencia.
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