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Teniendo en cuenta los grandes cambios que están implementando las empresas de logísticas para ser más eficientes en la operación, los desarrolladores de bodegas están dando un valor agregado a sus complejos para complementar una buena operación con una infraestructura más moderna.
Más seguridad, funcionalidad y equipamiento, además de servicios complementarios, son algunos de los requerimientos que están solicitando las empresas al momento de arrendar bodegas, exigencias que en estos tiempos de crisis sanitaria han adquirido mucha más importancia y que tiene a los desarrolladores haciendo esfuerzos para entregar un servicio integral y más especializado. Si bien las bodegas están mucho más sofisticadas que hace cuatro o cinco años —un fenómeno que se ha profundizado por el auge del e-commerce—, hoy se requieren servicios que son clave para el desarrollo de la actividad. Para las empresas, por ejemplo, el arriendo de oficinas y estaciones de servicio para la carga de combustible; para la gente que trabaja en torno a las bodegas, comedores, casino, camarines o áreas verdes.
«Ahora están incorporando mejoramiento térmico respecto a la aislación, están equipadas con paneles fotovoltaicos y se están adaptando para centrarse en la logística, distribución o atención a clientes, lo que genera que muchas bodegas que antes tenían fachadas de albañilería hoy posean una apariencia más corporativa o parecida a una sala de ventas. Este fenómeno indica que las bodegas también se están convirtiendo en centros de distribución y despacho, dado que pueden funcionar a pesar de las restricciones», explica Daniela Salazar, directora de Ventas de Tinsa Chile.
En este contexto, cree que las bodegas se van a transformar en algo mucho más completo que un centro de bodegaje convencional o bodegas ciegas. «Las bodegas van a ser mucho más versátiles, integrando operaciones, como espacios para atender a los clientes que van a buscar su compra, oficinas, equipamiento para el bienestar de los trabajadores, etc. En este sentido, los desarrolladores están haciendo esfuerzos para entregar un servicio integral y más especializado a sus clientes». Al respecto, agrega que también es importante, además de la funcionalidad, contar con una estética corporativa a la compañía que ocupa dicha bodega, y un alto estándar para cierto tipo de clientes que representan marcas, como las farmacéuticas o grandes del retail. «Por eso, el mercado integra distintos grados de proveedores, como aquellos que se enfocan más en clientes industriales, y los de clase A, que tienen que ver mucho más con marcas y retail, donde la imagen es muy importante».
PANDEMIA Y DESAFÍOS
Para Víctor Muñoz, Market Research Assistant de Cushman & Wakefield Chile, en tiempos de pandemia la tendencia en la solicitud de la demanda de bodegas se encuentra en dar con oficinas, duchas y camarines, además de gastos comunes reducidos y con buenas ubicaciones y accesos. A lo que se debe sumar nuevos requerimientos tecnológicos, sanitarios y de eficiencia. «Respecto de los dos primeros, la preocupación por incorporar paneles sanitarios y de control de temperatura a la entrada de las bodegas ha ido en aumento, así como tecnología touchless para evitar contactos físicos. También ha aumentado la petición de aislación en los techos, para trabajar en un lugar templado y que no se dañen los productos. A esto se suman componentes de infraestructura, como muros y techos con mayor resistencia al fuego, superior a los 60 minutos», detalla Víctor Muñoz. Comenta que, a principios de año, Cushman & Wakefield publicó el informe «Siete desafíos para el real estate ante las tendencias logísticas actuales», en el que analizó e hizo proyecciones sobre la situación de los inmuebles logísticos, destacando que la actual situación es para las empresas una oportunidad de encontrar o mejorar soluciones de negocio y de real estate a largo plazo, que generen mayor productividad y eficiencia, y optimicen el servicio al cliente. Según el estudio, las siete tendencias que están impactando en el sector logístico son el aumento de las ventas online para acercarse al cliente, los cambios en la gestión de inventarios, la robótica y contactless, la dependencia de los data center, el almacenamiento en frío y la consolidación de los operadores logísticos (3PL) y el fortalecimiento de bodegas pulmones.
SOLUCIONES INTEGRADAS
Diego Castillo Labbé, gerente del Área Industrial de Colliers, señala que tomando en cuenta que hoy es clave para las empresas tener un proceso logístico lo más eficiente posible, una tendencia de este mercado es entregar a los usuarios de bodegas la facilidad para poder operar de la mejor forma posible. «Los clientes están pidiendo soluciones integradas según sus requerimientos. Esto quiere decir que se les pueda dar solución para lo que necesiten como, por ejemplo, construcciones específicas, obtención de permisos, servicios, condiciones de arriendo flexibles, etc.».
Por ello, enfatiza que el desarrollo de un Build-to-Suit (BIS) o «traje a la medida» se ha transformado en una tendencia en los últimos cinco años. Y es que cada vez son más las empresas que prefieren esta metodología de adquisición, siguiendo el ejemplo de grandes empresas internacionales y especialmente de Europa, que adquieren inmuebles construidos para sus necesidades en específico.
«Este tipo de desarrollo permite delegar en especialistas la gestión y ejecución del proyecto requerido por cada cliente, haciendo que estos últimos se puedan enfocar en su negocio mismo. Además, todos los riesgos involucrados en el proceso de desarrollo los asume el experto inmobiliario a cargo de la construcción», precisa Castillo Labbé.
-SEGURIDAD, FUNCIONALIDAD Y LOCALIZACIÓN
En este mercado existen requerimientos que son fundamentales. Daniela Salazar, directora de Ventas de Tinsa Chile, destaca la seguridad y funcionalidad, en el sentido de contar con buenos patios para que los camiones entren a cargar, tener buenos radios de giro y que los espacios de bodega sean flexibles en cuanto a metrajes y subdivisiones internas, de preferencia que sea una nave de planta libre que se va subdividiendo según requerimiento, para que se puedan adaptar a las superficies y volúmenes que el cliente necesita. Añade que otro factor importante es la localización. «En general, se ubican en la periferia norte y nororiente de Santiago, fuera del anillo de Américo Vespucio, por un tema normativo, pero también es importante que tengan una conexión expedita con el aeropuerto, los puertos y el resto de la ciudad».