¿Qué hacer para obtener permisos de edificación en Chile?

Muchos propietarios inician proyectos de construcción, ampliación o remodelación sin tener claro que los permisos de edificación en Chile son un requisito legal obligatorio. 

Esta falta de regularización previa puede derivar en sanciones, paralización de los trabajos e incluso en dificultades al intentar vender, arrendar o acceder a financiamiento mediante créditos hipotecarios. 

Por eso, cuando pienses en qué considerar antes de invertir en bienes raíces, la regularización del terreno y la construcción debe ocupar un lugar prioritario dentro de tu planificación.

¿Qué son los permisos de edificación?

Son autorizaciones municipales otorgadas por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de cada comuna que permiten ejecutar proyectos de construcción, ampliación, modificación o reparación de edificaciones. 

Buscan ordenar el crecimiento de las ciudades, proteger el entorno y que se proporcionen las condiciones adecuadas de habitabilidad y seguridad para las personas que ocuparán dichas edificaciones.

Se regulan a través de la ley general de urbanismo y construcciones (LGUC) y su ordenanza general. 

Validan que el proyecto se ajusta a las reglas establecidas para el terreno y el tipo de construcción que se pretende realizar, tales como el uso del suelo, altura máxima, distanciamientos, coeficientes de ocupación y estándares de seguridad.

Consecuencias de construir sin permisos de edificación en Chile

Construir sin contar con el permiso correspondiente puede derivar en efectos legales, económicos y técnicos relevantes como:

• Multas y sanciones: la ley contempla multas que pueden alcanzar el 20 % del avalúo de lo construido, afectando seriamente el presupuesto original.
• Obras paralizadas o demolidas: la municipalidad puede ordenar detener los trabajos o, en casos extremos, exigir la demolición de la construcción ejecutada sin permiso, con costos que asume el propietario.
• Problemas de calidad y seguridad: al omitir el permiso, se eluden las revisiones técnicas de estabilidad estructural, aislamiento térmico, resistencia al fuego y seguridad general de las instalaciones.
• Responsabilidad civil y legal: ante accidentes o daños vinculados a la construcción irregular, el propietario responde legal y económicamente, incluyendo posibles indemnizaciones a terceros.

Requisitos para la solicitud de un permiso de edificación

Para solicitar el permiso, generalmente se necesita:

• Formulario único de solicitud (FUS), completado por el propietario, el arquitecto, el constructor y el ingeniero civil.
• Proyecto arquitectónico, con planos firmados por el arquitecto y el propietario.
• Certificado de informaciones previas, entregado por la municipalidad, que describe las normas aplicables al terreno.
• Memorias y cálculos estructurales, y en algunos casos proyectos de especialidades (sanitaria, eléctrica, gas).
• Pago de derechos municipales, que varía según el tipo de obra.

Todo esto se ingresa en la DOM para su revisión. Si falta algún documento o se requiere subsanar algo, este organismo avisa para que sea corregido.

Tipos de permisos de edificación en Chile según la obra

En nuestro país se distinguen los permisos de:

• Obra nueva: construcción desde cero en un terreno.
• Ampliación: aumentar la superficie techada existente.
• Alteración o remodelación: modificar muros, divisiones o elementos estructurales.
• Reparación: cuando se requiere intervenir la estructura por daños.

Cada tipo implica distintos cálculos y documentos, por lo que es importante definir bien el alcance del proyecto con el arquitecto antes de presentarlo.

Costos aproximados los permisos de edificación en Chile

El valor del permiso de edificación se calcula principalmente sobre el presupuesto de la obra, aplicando un porcentaje que, según las tablas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), corresponde generalmente al 1,5 % del costo declarado. 

Este monto considera factores como la superficie total a construir, la materialidad y la calidad de la edificación. Además, varía según la comuna porque cada municipio aplica su propia ordenanza local y puede establecer criterios adicionales.

Al pago municipal se suman:

• Honorarios profesionales del arquitecto y especialistas que elaboran y tramitan el proyecto.
• Costos administrativos asociados a certificados y documentación exigida.

Por lo anterior, al planificar una construcción es recomendable incluir estos ítems en el presupuesto de un proyecto inmobiliario. Esto hará que cumplas con todo desde el inicio.

Obras que no requieren permisos de edificación en Chile

Hay trabajos menores que no pasan por este permiso formal. Según la LGUC y su ordenanza, no se necesita permiso para:

• Reparaciones interiores que no afecten la estructura ni la seguridad.
• Instalación de muebles fijos, pisos, ventanas o cambios de revestimientos.
• Construcción de cercos, siempre que respeten la altura establecida en la ordenanza local.
• Montaje de paneles solares en techos, si no cambian la estructura.

De todas formas, antes de hacer algo, es aconsejable consultar directamente en la DOM para confirmar si tu proyecto pequeño necesita permiso o solo un aviso.

Cómo planificar y conocer el potencial del terreno

Antes de comprar o levantar un proyecto, debes revisar el certificado de informaciones previas, que muestra las normas del terreno según el plan regulador comunal. Este documento aclara el uso permitido, la altura máxima y otras condiciones.

Herramientas como Incoin Plus muestran el catastro actual de permisos de edificación, que permiten analizar cuántos proyectos similares existen en la zona, qué superficies tienen y cómo están distribuidos. Esto entrega más contexto para proyectar el negocio.

Recuerda, gestionar este permiso desde el inicio reduce imprevistos. Si vas a construir, asesórate con un arquitecto que conozca bien la normativa y haz las consultas previas en la DOM. Así podrás llevar adelante tu proyecto con más tranquilidad.

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Con nuestras herramientas digitales puedes consultar el catastro de permisos y acceder a nuestros análisis que muestran cuántos proyectos se desarrollan en la zona, qué tipo de construcciones predominan y cómo evoluciona el sector. 

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