Cómo invertir en Airbnb y ganar dinero con una propiedad en Chile
Invertir en Airbnb seduce a muchos chilenos que ven en un departamento amoblado una alternativa al arriendo tradicional. Cobrar por noche, ajustar las tarifas según la temporada y obtener ingresos de una propiedad son motivos suficientes para evaluar este modelo de negocio.
Sin embargo, los resultados dependen de varios factores. La competencia en los sectores céntricos, los periodos de baja ocupación y los gastos asociados al alojamiento reducen las ganancias cuando el propietario calcula sus ingresos sin considerar todos los costos.
A esto se suman las obligaciones tributarias y las restricciones de algunos edificios. El Servicio de Impuestos Internos (SII) establece obligaciones fiscales para el arriendo de inmuebles amoblados, mientras que el Servicio Nacional de Turismo (Sernatur) exige el registro de los servicios de alojamiento turístico.
Por eso, es importante estudiar los requisitos antes de recibir huéspedes. Este tipo de servicios en Chile exige comparar alternativas, proyectar los gastos y analizar el mercado.
En Tinsa by Accumin trabajamos con tasaciones y estudios inmobiliarios que aportan antecedentes sobre los precios de las propiedades y su entorno, información útil para evaluar una compra con criterios económicos.
Cómo invertir en Airbnb: 3 formas de entrar al negocio
La alternativa depende de tus ahorros, tu capacidad de financiamiento y el tiempo que quieras dedicar a administrar el alojamiento. En Chile existen tres modelos principales, cada uno con condiciones y riesgos propios.
| Modelo de inversión | Qué necesitas | Principal ventaja | Riesgo principal |
| Compra de propiedad | Crédito hipotecario, pie del 10 % al 20 % y presupuesto para amoblar | Control del inmueble y opción de plusvalía | Capital inicial elevado |
| Arbitraje de arriendos | Contrato que autorice el subarriendo por días | Ingreso al negocio sin comprar una propiedad | Restricciones contractuales y meses con pérdidas |
| Inversión fraccionada | Capital desde $100.000 en plataformas como Fraccional | Participación económica sin administrar el alojamiento | Menor control y rentabilidad variable |
Comprar una propiedad para arrendar por días
La compra es una alternativa para quienes cuentan con capacidad de crédito y buscan generar ingresos mediante un activo propio. El financiamiento hipotecario suele exigir un pie equivalente al 10 % o al 20 % del precio, según las condiciones aprobadas por el banco.
En Santiago, una referencia inicial cercana a $17 millones para el pie y el amoblado de un departamento de dos dormitorios sirve para dimensionar el desembolso. No obstante, el monto cambia según el precio en UF, las condiciones del crédito y el equipamiento.
El presupuesto debe incluir todos los costos iniciales. Reserva dinero para los gastos de compraventa, los muebles, los electrodomésticos y las primeras semanas de operación, cuando las reservas podrían no cubrir los pagos mensuales.
Arrendar para subarrendar por días
El arbitraje de alquiler consiste en arrendar una propiedad mediante un contrato tradicional y ofrecerla a huéspedes por noches o semanas. Así evitas comprar un inmueble, aunque debes pagar el arriendo mensual incluso durante los periodos sin reservas.
Antes de firmar, comprueba que el propietario autorice expresamente el subarriendo turístico. Además, estudia el reglamento de copropiedad del edificio, pues sus disposiciones podrían restringir este uso y afectar la continuidad del negocio.
Participar en una inversión fraccionada
Ciertas plataformas ofrecen participaciones en proyectos inmobiliarios destinados al arriendo turístico desde $100.000, de acuerdo con sus condiciones comerciales.
El inversionista adquiere una participación económica vinculada a una sociedad propietaria del inmueble y recibe los resultados que correspondan a ella. Un operador gestiona las reservas y la mantención, aunque los ingresos varían según la ocupación, las tarifas y las condiciones del proyecto.
Un aporte menor no elimina los riesgos. Primero estudia los plazos, las comisiones, las condiciones de salida y la forma de distribución de los ingresos. Nuestra guía para inversiones inmobiliarias entrega otros criterios para evaluar este tipo de decisiones.
Cuánto cuesta operar una propiedad para Airbnb
El desembolso inicial es una parte de la inversión. Una vez que comienzas a recibir huéspedes, aparecen gastos recurrentes que debes descontar al calcular las ganancias.
| Concepto | Qué incluir en el presupuesto |
| Financiamiento | Dividendo hipotecario y seguros asociados |
| Gastos del inmueble | Gastos comunes, suministros, internet y mantenciones |
| Equipamiento | Muebles, menaje, ropa de cama y reposiciones |
| Administración | Limpieza, lavandería, atención de huéspedes y reparaciones |
| Plataforma | Comisión aplicable a las reservas |
| Obligaciones fiscales | IVA e impuesto a la renta, según corresponda |
Airbnb aplica distintos esquemas de tarifas. La mayoría de los anfitriones sujetos a la tarifa compartida paga un 3 %, mientras que la mayoría de quienes operan con la tarifa única paga un 15,5 %. Las condiciones varían según el anuncio y el tipo de cuenta. Para eso, consulta las tarifas oficiales de Airbnb.
En materia tributaria, el arriendo de inmuebles amoblados está afecto al IVA, por regla general, con excepciones sujetas a las condiciones legales. Determina tus obligaciones antes de proyectar los ingresos.
Cómo calcular las ganancias mensuales
El primer cálculo consiste en multiplicar la tarifa por noche por la cantidad de noches ocupadas. Después, resta las comisiones, la limpieza, los gastos comunes, los suministros, los impuestos aplicables y el financiamiento.
Por ejemplo, una propiedad que recibe huéspedes durante 20 noches al mes, con una tarifa de entre $55.000 y $70.000, genera ingresos brutos de $1.100.000 a $1.400.000. Este escenario es ilustrativo y no representa un promedio oficial del mercado santiaguino.
Facturar no equivale a ganar. Si los gastos y el dividendo absorben una parte importante de los ingresos, el resultado mensual será menor de lo esperado. También necesitas proyectar los meses de baja ocupación y reservar dinero para las reparaciones.
Para profundizar en el cálculo, puedes ver nuestra guía sobre cómo saber si una inversión inmobiliaria es rentable. El análisis debe considerar los ingresos netos, el capital invertido y la evolución del valor de la propiedad.
Dónde hay oportunidades para invertir en Airbnb en Chile
Santiago y Viña del Mar concentran demanda relacionada con el turismo, los negocios y otras actividades. Sin embargo, la cantidad de anuncios en algunos sectores céntricos obliga a comparar las tarifas, la ocupación y los servicios que ofrece la competencia.
Concón, Valparaíso y La Serena presentan oportunidades asociadas a sus atractivos turísticos, aunque cada destino tiene ciclos de demanda y costos operacionales diferentes.
No dependas únicamente de las vacaciones. La cercanía a centros de salud, universidades y zonas empresariales atrae huéspedes durante distintos meses del año. Por eso, estudia quiénes visitan el sector y qué motivos generan sus estadías.
Un análisis del mercado inmobiliario en Chile aporta antecedentes sobre precios, oferta y comportamiento de distintas zonas. Nuestros especialistas elaboran estudios que te ayudan a comparar sectores y examinar los valores de los inmuebles previo a elegir dónde invertir.
Qué comprobar antes de comprometer tu dinero
El reglamento de copropiedad merece la misma atención que el presupuesto. En primera instancia, lee las disposiciones sobre estadías cortas, uso de espacios comunes y acceso de visitantes.
Consulta la ley N° 21.442 de copropiedad inmobiliaria y determina qué restricciones corresponden al edificio.
Por otra parte, comprueba si debes inscribir el alojamiento en el Registro Nacional de Servicios Turísticos de Sernatur, obligatorio para los servicios de alojamiento turístico.
Al momento de comprometer tus ahorros, reúne los antecedentes relacionados con el inmueble, el contrato, los gastos y la demanda de la zona.
La guía sobre qué considerar antes de invertir en bienes raíces te ayudará a profundizar en los factores que intervienen en esta decisión.
Cómo evaluar el valor de una propiedad previo a comprar
El precio publicado no siempre coincide con el valor de mercado. Un departamento económico podría encontrarse en una zona con poca demanda de estadías cortas, mientras que otro, con un precio superior, podría ofrecer mejores condiciones de conectividad y una demanda menos estacional.
Una tasación de una propiedad entrega una referencia de valor para contrastar el precio solicitado y preparar una negociación con información del sector. Nuestras valoraciones consideran las características del inmueble, su ubicación y los antecedentes del mercado.
Por su parte, la estimación del valor de una propiedad mediante la herramienta online de Tinsa by Accumin ofrece una primera referencia basada en información inmobiliaria.
Si necesitas una evaluación técnica con inspección presencial, solicita una tasación profesional acorde con tu objetivo de inversión.
El precio de compra condiciona tu rentabilidad. Comparar propiedades similares y estudiar los valores de su entorno ayuda a detectar sobreprecios.
Si vas a invertir en un Airbnb hazlo con información de mercado
Definir cómo invertir en Airbnb supone tomar tres decisiones relacionadas: elegir el modelo, encontrar una ubicación con demanda y establecer cuánto pagar por el inmueble. Los gastos, las restricciones y los periodos sin reservas deben formar parte del cálculo desde el comienzo.
En Tinsa by Accumin ponemos nuestras tasaciones y estudios inmobiliarios a tu disposición para analizar precios, comparar ubicaciones y evaluar oportunidades de inversión.
Contacta a nuestro equipo para conocer nuestros servicios y solicitar una evaluación que te ayude a comparar el precio de compra con los antecedentes del mercado. Así podrás revisar cada alternativa y destinar tu capital a una propiedad.
